国务院


国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院


房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经
济发展，都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展，现就有关问题通知如下：
一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服
务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。
城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。
集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。
二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的
开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。
为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法
律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。
三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城
镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。
四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权
限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。
五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，
或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。
六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、
抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重
要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。
八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡
地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。
九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相
配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。
十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产
交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房
地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。
十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必
须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。
十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收
归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。
十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发，逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规，根据本地的实际情况，先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工，要努力学习和掌握房地产开发经营的知识，熟悉有关法规，做到有法必依，依法办事。


十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制，还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况，根据加强领导、统一管理、分工负责的原则，自行确定管理机构，不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验，积极探索，逐步形成有
效、合理的房地产业管理体制。



1992年11月4日
吉林省长春市人民政府


长春市人民政府令

第24号



《长春市城市供热管理办法》业经2007年10月12日市政府第62次常务会议讨论通过，现予发布，自公布之日起施行。



市长：崔杰

二○○七年十月十二日



长春市城市供热管理办法



第一条 为加强城市供热管理，维护热用户、热经营企业和热生产企业的合法权益，促进供热事业的发展，根据《吉林省城市供热条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城市供热是指利用热电联产、燃煤（电、气、油）锅炉、工业余热、地热所产生的蒸汽、热水通过管网提供给热用户生产和生活用热的行为。

本办法所称热生产企业是指为热经营企业提供热能的企业。

本办法所称热经营企业是指向热用户供应热能的企业。

本办法所称热用户是指利用热经营企业提供的热能为其生产或者生活服务的单位和居民。

第三条 本办法适用于本市城区供热的规划、建设、经营、使用和管理。

第四条 城市供热应当遵循统一规划、统一管理，优先发展集中供热的原则，限制并逐步取消分散锅炉供热。

第五条 市房地产行政主管部门是本市城市供热行政主管部门，负责本市城市供热的管理工作。

发展和改革、规划、建设、环保、劳动保障、财政、工商、技术监督、安全生产、公安等行政主管部门应当按照各自职责，共同做好城市供热管理工作。

第六条 建立供热应急资金保障制度。

市人民政府按照供热年度安排应急保障资金，纳入财政预算，主要用于应对城市供热的突发事件。

热经营企业应当将热费收入的百分之一作为供热应急准备金，由市城市供热行政主管部门代管，实行专户存储、分户记账、专款专用，主要用于供热设施的应急抢修及弃管企业供热设施的托管、供热温度不达标的退费。

供热应急准备金的缴存、使用管理办法由市城市供热行政主管部门制定并组织缴存和管理。

第七条 市城市供热行政主管部门应当根据城市总体规划和供需状况，编制本市城市供热专项规划，经批准后组织实施。

第八条 新建、改建、扩建城市供热工程，应当符合城市供热专项规划，由相关审批部门在征求市城市供热行政主管部门意见后，依法履行基本建设程序。

城区内新建、改建、扩建工程，其配套的供热设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

第九条 新建、改建、扩建的热电企业应当遵循“以热定电”的原则，按照设计的供热能力保证供热需要。

第十条 城市供热工程竣工后，建设单位应当将竣工资料及时报送给市城市供热行政主管部门。

第十一条 建设城市供热工程应当依据招投标法的规定确定设计、施工企业。

从事城市供热工程设计、施工的企业，应当具备相应资质。

第十二条 新建、改建、扩建城市供热工程，应当按照国家规定采用节能环保的新技术、新材料、新设备、新工艺。

新建住宅房屋应当实行分户控制供热。既有住宅房屋应当实行分户控制供热改造，分户改造所需费用由房屋产权人承担。

城市供热应当逐步推行计量供热。

第十三条 城市供热经营实行许可制度。热经营企业应当具备下列条件：

（一）有稳定、安全的热源；

（二）有与其经营规模相适应的资金；

（三）有健全的服务和安全管理制度；

（四）有具备相应的从业资格的供热技术人员和安全管理人员；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十四条 凡在本市城区内设立热经营企业的，应当向市城市供热行政主管部门提出申请，市城市供热行政主管部门自接到申请之日起十日内对申请事项进行审查，符合条件的，颁发《经营许可证》；不符合条件的，不予核发，书面通知申请人并说明理由。

第十五条 热生产企业与热经营企业、热经营企业与热用户应当签定统一的供用热制式合同。

供用热合同应当约定供热面积、供热时限、供热标准、热费结算方式、违约责任等内容，并应当符合国家和省的有关规定。

第十六条 本市供热期限为十月二十五日至次年四月十日。热生产企业、热经营企业不得推迟供热或者提前停止供热。

住宅供热室内主要房间（卧室、起居室）温度昼夜平均不得低于摄氏十八度。

第十七条 供热期内，热经营企业应当按照国家有关规定设定居民热用户室内温度检测点，定期测查室内温度。

第十八条 由于热经营企业责任造成热用户室温低于规定标准的，应当退还相应热费。

退费办法由市价格主管部门会同市城市供热行政主管部门制定。

第十九条 热生产企业、热经营企业应当保证正常供热，因突发性故障不能保证正常供热时，应当立即组织抢修，并报告市城市供热行政主管部门。预计停止供热八小时以上的，应当及时通知热用户。停止供热连续三天或者累计七天以上，应当依据供用热合同的约定对热用户予以赔偿。

第二十条 热生产企业、热经营企业未达到供热服务质量标准的，应当在市城市供热行政主管部门规定的期限内整改。整改期满，仍未达到标准的，应当根据供用热合同的约定对热用户给予赔偿。

热经营企业不得擅自放弃供热。发生弃管供热的，其供热设施由市城市供热行政主管部门指定具备条件的热经营企业托管，并确定托管期限。

第二十一条 热经营企业发生歇业、撤销、分立、合并、名称变更、法定代表人变更的，经工商行政管理部门批准并办理相关手续后，到市城市供热行政主管部门备案。

第二十二条 热经营企业转让、移交供热设施的，应当到市城市供热行政主管部门备案。

第二十三条 热经营企业应当建立健全各项管理制度，保证热用户室温合格率、热用户报修修理及时率、供热运行设备完好率。热经营企业应当向社会公布服务标准和质量，公开报修、投诉电话，及时处理热用户反映的问题。

第二十四条 热经营企业应当根据城市供热专项规划发展热用户，需要发展热用户的，应当报市城市供热行政主管部门备案。

第二十五条 新发展的热用户需要供热时，应当向热经营企业提出申请并与其签定供用热合同，同时按照热经营企业的要求提供有关资料。

热用户用热面积或者热用户发生变更的，应当与热经营企业重新签定供用热合同。

第二十六条 热用户需要改造供热系统或者停止供热的，应当在供热期前向热经营企业申报，经同意后，方可改造供热系统或者停止用热。

第二十七条 热用户应当按照供用热合同及时缴纳热费。热费标准按照市价格主管部门规定的标准执行。

第二十八条 热用户享有下列权利：

（一）监督热经营企业按照合同约定的数量和质量向热用户供热；

（二）对热经营企业收取的热费及确定的热价申请复核；

（三）请求赔偿由于热经营企业的责任或者侵权行为所造成的损失。

第二十九条 热用户禁止下列行为：

（一）擅自将自建的供热设施与热经营企业的管网连接；

（二）在供热系统上安装放水设施及热水循环装置；

（三）擅自增加用热面积；

（四）擅自调节进户阀门；

（五）擅自改变供热用途和改动供热设施；

（六）其他损坏供热设施和影响供热的行为。

第三十条 供热系统实行分户控制的，热用户室外供热设施由热经营企业负责维修、管理，热用户室内供热设施由热用户自行维修或者委托维修。

供热系统未实行分户控制的，热用户楼外入户阀门（含阀门井）外的供热设施由热经营企业负责维修、管理，热用户楼外入户阀门内的供热设施由热用户自行维修或者委托维修。

第三十一条 城市建设工程涉及供热管网及设施的，应当到热经营企业办理会签手续。

第三十二条 任何企业和个人禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自拆改、移动供热设施；

（二）在管网上堆放物品，利用管网、管支架悬挂广告牌匾；

（三）利用管网沟排放雨水、污水；

（四）其他影响供热设施安全的行为。

第三十三条 违反本办法第十四条规定，未取得《经营许可证》擅自经营供热的，由市城市供热行政主管部门责令停止经营，并处以三千元以上一万元以下的罚款。危害公共安全，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本办法第十六条第一款规定，热经营企业推迟供热或者提前停止供热的，由市城市供热行政主管部门处以应当供热而未供热期间热费总额二倍以上十倍以下的罚款。

第三十五条 违反本办法第二十条第二款规定，热经营企业擅自弃管供热的，由市城市供热行政主管部门处以应当供热而未供热期间热费总额二倍以上十倍以下的罚款。

第三十六条 违反本办法第二十九条规定的，由市城市供热行政主管部门予以警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款。

第三十七条 违反本办法第三十二条规定的，由市城市供热行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以一千元以上五千元以下的罚款；造成经济损失的，应当依法赔偿。

第三十八条 有关单位和个人对市城市供热行政主管部门及其工作人员的行政执法工作，应当给予支持和配合，不得拒绝和妨碍城市供热管理行政执法工作人员依法执行公务。

第三十九条 市城市供热行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 各县（市）的供热管理，可以参照本办法的规定执行。

第四十一条 本办法自公布之日起施行。2004年6月22日公布修改的《长春市城市供热管理办法》同时废止。