试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要　商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词　商品房认购书　预约款　定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
财政部


中华人民共和国外商投资企业财务管理规定
财政部


根据1997年9月8日财政部发布的关于公布废止和失效的财政规章目录(第六批)废止

第一章 总 则
第一条 为了实施对外商投资企业财务工作的管理和监督，保护国家、企业和投资人的利益，根据国家关于外商投资企业的法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定适用于依照中国法律批准在中国境内设立的外商投资企业，包括中外合资经营企业（以下简称合营企业）、中外合作经营企业（以下简称合作企业）和外资企业。
外商投资企业的财务活动，遵守中国的有关法律、法规和本规定，并接受财政机关的检查和监督。
第三条 全国外商投资企业的财务工作由财政部统一管理。
省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）（以下简称主管财政机关）具体管理本地区所属外商投资企业的财务工作。
中央企业主管部门依法对其所属企业举办的外商投资企业的财务工作进行指导、帮助和监督。
第四条 外商投资企业在办理工商登记后30天内，向主管财政机关提交批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。
企业生产经营期间，投资人增资、转让投资权益或者改变合作条件的，在依法办理变更手续后30天内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。

第二章 财务会计机构、人员和制度
第五条 外商投资企业应当在中国境内企业所在地设置财务会计机构。规模较小，设置财务会计机构确有困难的，可以不设，但须报知主管财政机关或中央企业主管部门。
企业应当配备合格的财务会计人员，依法办理财务会计工作。财会人员因故离职时，须办妥交接手续，不得中断财务会计工作。
企业财务会计机构的具体设置，由董事会（或联合管理机构，下同）依照健全、有效的原则确定。
企业根据实际需要，设置总会计师。总会计师协助企业负责人领导企业的财务会计工作。
第六条 外商投资企业根据中国有关法律、法规和本规定，结合企业具体情况，制定本企业的财务制度，包括财务收支、财产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、外币资金管理以及内部控制、稽核等项制度。
企业的财务制度，在投产营业前报主管财政机关或中央企业主管部门备案。
筹建时间在一年以上的企业，应先制定适用于筹建期间的财务制度，并在取得营业执照后三个月内，报主管财政机关或中央企业主管部门备案。
第七条 外商投资企业按财政部规定的格式、内容和时限，定期向主管财政机关或中央企业主管部门、当地税务机关报送财务会计报表和财务情况说明书。其中年度报表和清算报表应附有中国注册会计师的查帐报告。
企业的财务会计报表和附送的查帐报告与财政部规定要求不符的，须重新编报。

第三章 资本的管理
第八条 外商投资企业应督促投资人按国家法律和合同、章程的规定，如期缴清出资额或者提供合作条件，做好资产的评估与验收，确保企业生产经营的资金需要。投资人在资本投入中违约的，应依法承担责任。
投资人可以现金、实物或无形资产出资或提供合作条件。外国投资人以现金出资或提供合作条件的，应是外汇；但其从中国境内举办的其它外商投资企业分得的人民币利润也可作为资本出资或合作条件。
投资人以实物、无形资产出资或提供合作条件的，须出具拥有资产所有权和处置权的证明，或者依法出具其它有效证明。投资人不得以租赁的资产或者已设立担保物权的资产进行投资。
对于应当作价的出资或合作条件，投资人须依法进行资产的作价。外资企业无形资产的作价金额不得超过其注册资本额的20％。
合营企业投资人的出资比例，按合同约定时的国家外汇牌价或企业初次收到出资时的国家外汇牌价折算确定后，不因汇率的改变而改变。
第九条 外商投资企业在收到投资人的出资或提供的合作条件后，须聘请中国注册会计师进行验资，并出具验资报告。验资工作在出资或提供合作条件后60天内完成。


企业在验资工作完成后10天内，应将验资报告报送主管财政机关或中央企业主管部门。验资报告失实的，应重新验资。
第十条 合营企业和外资企业在经营期内，投资人不得以任何名义和方式抽回其注册资本。合作企业在合同中约定合作期满时企业的全部固定资产归中国投资人所有的，可以在合作企业合同中约定外国投资人在合作期限内先行回收投资的办法，但须按有关法律的规定和合同的约定，对
合作企业的债务承担责任。合作企业合同约定外国投资人在缴纳所得税前回收投资的，须报经主管财政税务机关批准。
第十一条 企业的资本公积包括：投资人缴付的出资额大于注册资本的差额；因有关资产帐户与实收资本帐户所采用的折合汇率不同而产生的折合记帐本位币差额；接受捐赠的收入等。
资本公积可用于：企业发生特大亏损，以前年度未分配利润和储备基金、企业发展基金不足抵补时，经董事会决议，用于弥补亏损；根据董事会决议，在按规定办理增资手续后，用于增资等。

第四章 资产的管理
第十二条 外商投资企业的流动资产，包括现金、银行存款、短期有价证券、应收和预付款项以及存货等。
企业的现金应专人保管，不得坐支；银行存款应以企业的名义存入开户银行；预付款项和应收款项应按合同或协议的规定办理及回收。
各项外币资金的收付及存放应遵守国家外汇管理的有关规定。外币与记帐本位币之间的折算，按财政部的有关规定办理。
第十三条 外商投资企业的存货是指库存的、加工中的和在途的各种商品、原材料、燃料、包装物、低值易耗品、在产品、自制半成品、产成品等。存货须正确分类、合理计价、妥善保管，完善收发领退手续和定期盘点制度。
企业的存货按实际成本计价。
购入的存货，以买价加运输、装卸、保险等费用，运输途中的合理损耗，入库前的挑选整理费用和缴纳的税金作为实际成本。其中商业和服务业企业购入的商品以买价和缴纳的税金作为实际成本。
自制、自产或者自行开采的存货，以制造、生产或者开采过程中的各项实际支出作为实际成本。
委托外单位加工完成的存货，以实际耗用的原材料或者半成品成本加加工、运输、装卸和保险等费用以及缴纳的税金作为实际成本。其中商业和服务业企业委托外单位加工的商品，以加工前商品的进货原价、加工费用等和缴纳的税金作为实际成本。
接受捐赠的存货，按照发票帐单所列金额加企业负担的运输、保险、缴纳的税金等计价；无发票帐单的，参照同类实物的市场价格计价。
采用计划成本核算的企业，应计算存货的计划成本与实际成本的差异。
第十四条 企业发出或领用商品、自制半成品、原材料、产成品，以及领用低值易耗品、包装物等，应采用财政部规定的核算方法计算其实际成本或进行摊销。
企业存货的帐面价值与可变现净值背离较大，需要调整帐面价值的，经主管财政机关或中央企业主管部门核准，可以进行调整。
第十五条 外商投资企业以实物或无形资产向其它单位投资的，须对投出的资产重新进行估价。估价金额与帐面价值之间的差额，属于短期投资的，作为当期损益；属于长期投资的，作为递延投资损益，在投资期内逐年平均转销。
企业以债券投资的，按实际支付的款项计价。
企业以股票投资的，按实际支付的款项或者按用于投资的实物、无形资产的重估金额加经纪人的佣金等有关费用计价。
企业向其它单位投资实际收回的股利或利息收入和到期收回或中途转让、售出时的实收款项，与投出时的帐面成本和应收股利或应计利息之间的差额，作为投资损益。
外商投资企业拨付独立核算、不单独纳税的附属企业的资产，按实际拨付的金额或者实物、无形资产的帐面价值计价。
第十六条 外商投资企业的固定资产，包括使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具和其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，且使用期限超过两年的，也应作为固定资产。
第十七条 外商投资企业的固定资产以原价计价。本规定所称固定资产原价分别是指：
作为资本或合作条件投入的固定资产，为合同、协议约定的合理价格，或者参照市场价格估定的价格加使用前发生的有关费用。其中投资人以设备投入企业的，在确定原价时，应提供设备制造商开具的原始发票。
购入的固定资产，为买价加运输、装卸、安装、保险等费用和缴纳的税金。
自制、自建的固定资产，为制造、建造过程中的实际支出。
以融资租赁方式租入的固定资产，为合同规定的价款加由企业负担的运输、装卸、安装、保险等费用和缴纳的税金。
接受捐赠的固定资产，为发票帐单或资产验收清单所列金额加由企业负担的运输、装卸、安装、保险等费用和缴纳的税金。如系旧的固定资产，应按其新旧程度估计累计折旧。
盘盈的固定资产，为重置完全价值，并按新旧程度估计累计折旧。
因技术革新、技术改造而增加价值的固定资产，按所发生的有关支出增加固定资产原价。
第十八条 外商投资企业固定资产的折旧一般采用直线法或者工作量法，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计算；停止使用的固定资产，自停用月份的次月起，停止计算折旧。需要采用其它折旧方法或者改变现有折旧方法的，须依法履行报批手续。
第十九条 外商投资企业固定资产的应计折旧额一般按其原价和分类折旧率计算。
固定资产的折旧率按其原值、估计残值和折旧年限计算确定。估计残值应不低于原价的10％；如需低于10％的，应依法履行报批手续。
企业的固定资产按以下分类和年限分别计算折旧：
（一）房屋、建筑物，不短于20年；
（二）火车、轮船、机器、机械和其它生产设备，不短于10年；
（三）电子设备和火车、轮船以外的运输工具，以及与生产、经营业务有关的器具、工具、家具等，不短于5年。
企业经营期限或企业取得已经使用过的固定资产，其尚可使用的年限短于上述规定折旧年限的，经审核批准后，可分别按生产经营期限或尚可使用年限确定固定资产折旧年限。
第二十条 外商投资企业因扩充、更新、翻新和技术改造增加价值而调整原价的固定资产，按调整后的原价和估计残值、已提折旧和尚可使用年限计算折旧。
企业以融资租赁方式租入的固定资产以及以经营租赁方式租出的固定资产，应计提折旧。房屋、建筑物以外长期闲置未用的固定资产，不计提折旧。
固定资产折旧提足后，仍可继续使用的，不再计提；提前报废的，不补提折旧。
第二十一条 外商投资企业在工程购建前，应认真编制工程预算，合理购置所需设备物资，正确核算工程成本，努力节约工程支出，及时办理竣工决算。
自营工程的成本包括直接材料、直接工资、直接机械施工费以及所分摊的工程管理费等。
出包工程成本包括交付的工程价款和所分摊的工程管理费等。
设备安装工程，按所安装设备的原价、工程安装费用、工程试运转支出，以及所分摊的工程管理费等作为成本。
第二十二条 外商投资企业的无形资产包括工业产权、专有技术、场地（海域）使用权、经营特许权、著作权等。
投资人作为资本或合作条件投入的无形资产，按合同、协议或企业申请书的约定，以及由企业负担的有关费用作为原价。
购入的无形资产，按实际支付的款项作为原价。
自行开发的无形资产，按开发过程中发生的实际支出作为原价。
接受捐赠的无形资产，按所附单据或参照市场同类无形资产价格进行合理估价。
上述无形资产在计价时，须备有相关详细资料，包括所有权证书的复制件，作价的计算根据和标准等，其中专有技术、经营特许权和商誉的计价，应经有权认证的机构或中国注册会计师评估确认。
第二十三条 外商投资企业的无形资产应当自企业开始受益起，按照合同、协议或者企业申请书规定的期限分期平均摊销。没有规定期限的，按照预计的受益期分期平均摊销。受益期无法确定的，按照不少于10年的期限分期平均摊销。
第二十四条 外商投资企业的其它资产包括开办费、筹建期间的汇兑损失等，自投产营业起分期平均摊销，摊销期限不得短于5年。
从事开发经营成片土地业务的企业，其支付的土地出让金按所在地政府批准的土地使用权出让年限分期平均摊销。如企业因经营期限短于出让年限，需要缩短摊销期限的，须报经主管财政机关批准。
企业发生的其它递延支出，按预计的受益期分期平均摊销；受益期无法确定的，按不短于10年的期限分期平均摊销。

第五章 成本、费用的管理
第二十五条 外商投资企业发生的与生产经营有关的支出，应按规定计入成本、费用。
企业成本、费用的开支范围，制造业企业为直接材料、直接工资、制造费用、销售费用、管理费用和财务费用。
商业企业为进货原价、进货费用、销货费用、管理费用和财务费用。
服务业企业为业务支出、管理费用和财务费用。
企业发生的下列支出或损失不得列入成本、费用：
（一）为取得固定资产、无形资产和其它资产而发生的资本支出；
（二）资本的利息；
（三）高于一般商业借款利率的利息；
（四）支付给总机构的特许权使用费；
（五）在中国境内工作的职工的境外社会保险费；
（六）向其它单位的投资和向其关联企业支付的管理费；
（七）超过本规定第三十条和第三十二条规定标准的坏帐准备和交际应酬费。
（八）被没收财物的损失以及应在税后利润中支付的各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息和罚款；
（九）应在储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金中开支的支出；
（十）国家法律、法规规定以外的收费；
（十一）与生产、经营业务无关的其它支出。
第二十六条 外商投资企业为取得经营业务收入而发生的销售（货）费用、管理费用和财务费用不计入生产（营业）成本，应单独核算，作为期间费用，从销售（营业）利润中直接扣除。
销售（货）费用包括在销售产（商）品或者提供劳务过程中所发生的应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、差旅费、佣金、广告费，以及专设的销售机构的人员工资和其它经费等。
管理费用包括公司经费（人员工资和其它经费）、工会经费、董事会费、交际应酬费、税金（包括城市房地产税和车船使用牌照税等）、职工培训费、研究发展费、场地（海域）使用费、技术转让费、无形资产及其它资产摊销，以及商品在保管储运过程中所发生的费用等。
财务费用包括生产经营过程中发生的利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、金融机构手续费及其它因筹集资金而发生的费用。
第二十七条 外商投资企业计入成本、费用的工资性支出的水平，由董事会依据国家有关外商投资企业劳动管理的规定，结合企业经济效益状况，遵循按劳分配、同工同酬的原则确定。
第二十八条 外商投资企业的下列支出从成本、费用中列支：
（一）参照国营企业的标准，提取的本企业中方职工在职期间的保险福利费用；
（二）按企业所在地政府规定的标准，提取的中方职工退休养老基金、待业保险基金；
（三）按主管财政机关和劳动部门核定的标准，提取的国家对中方职工的住房、物价等项补贴。
保险福利费用留在本企业，用于职工在职期间的医疗、保险及有关福利费用。
中方职工退休养老基金和待业保险基金，交由负责企业中方职工退休和待业保险的机构管理，专门用于中方职工的劳动保险，不得挪作他用。
住房补贴留给企业，作为中方职工住房补助基金，用于补贴修建、购置中方职工住房。物价等项补贴由企业上交当地财政机关。
第二十九条 外商投资企业发生的利息支出，应按同类业务的正常利率确定。
（一）为取得固定资产和无形资产而发生的利息支出，在资产交付使用或办理竣工决算前，计入资产的成本；
（二）筹建期间发生的利息支出，计入开办费；
（三）生产经营期间发生的利息支出，作为财务费用。
在企业生产经营期间发生的下列差额，作为利息支出或收入，按以下原则处理：
（一）贴现应收票据时，实得款额与票据面值之间的差额，计入当期费用；
（二）贴现应付票据时，实得款额与票据面值之间的差额，在票据到期偿付时计入有关费用；
（三）发行债券实际取得的收入与债券面值之间的差额，在债券到期前分期平均摊销；
（四）以债券进行投资，实际支付的款项与债券面值之间的差额，在债券到期前分期平均摊销。
第三十条 从事信贷、租赁等业务的外商投资企业，在依法履行报批手续后，可于年度终了，按照应收帐款、应收票据等应收款项或者放款的年末余额（不包括银行间拆借），计提不超过3％的坏帐准备。
企业实际发生的坏帐损失，超过上一年度计提的坏帐准备部分，列入当期的管理费用；少于上一年度计提的坏帐准备部分，从当期管理费用中扣除；收回已经确认的坏帐冲减当期管理费用。
前款所称坏帐损失是指应收款项由于债务人破产，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回；或因债务人死亡，其遗产不够清偿，又无义务承担人，确实无法追还；或因债务人逾期未履行偿债义务，已超过两年，仍然无法收回造成的债权损失。
第三十一条 外商投资企业的固定资产在维修过程中实际发生的支出，列入当期成本费用。其中金额较大的支出作为待摊费用，分期摊销。
企业使用场地，须按所在地政府规定的收费标准，缴纳场地使用费，列入当期的费用。企业使用海域，应按国家规定，向主管财政机关或其委托的部门缴纳海域使用费，并进行摊销。
企业使用的场地（海域）如由中方投资人以场地（海域）使用权作为投资或合作条件的，其价值按本规定第二十三条分期摊入成本费用。
第三十二条 外商投资企业从成本费用中列支的与生产经营有关的交际应酬费，不得高于以下限额：
（一）工业制造、种植、养殖、商业等企业，全年销售（货）净额在1500万元以下的，按不超过销售（货）净额的5‰提取；全年销售（货）净额超过1500万元的部分，按不超过该部分销售（货）净额的3‰提取。
（二）旅游、饮食、运输、建筑、安装、设计、咨询、金融、租赁企业和其它服务性企业，全年业务收入总额在500万元以下的，按不超过业务收入总额的10‰提取；全年业务收入总额超过500万元的部分，按不超过该部分业务收入总额的5‰提取。
跨行业经营的企业，应分别按其销售（货）净额或业务收入计算交际应酬费列支限额；如收入难以分清的，可按其主要经营项目的所属行业确定。
第三十三条 外商投资企业的差旅费、误餐补助费、董事会费等项费用的标准和管理办法，由董事会作出合理的规定，报主管财政机关或中央企业主管部门备案。
外商投资企业每月按本企业职工实际工资总额的2％拨交工会经费，在成本费用中列支。工会经费由本企业工会按中华全国总工会的有关规定管理和使用。
企业在经营活动中按合同、协议收受的回扣（佣金），增加经营业务收入或冲减有关成本费用；按合同、协议支付的回扣（佣金），增加有关成本费用。
第三十四条 外商投资企业的资产发生盘盈、盘亏、报废、毁损等，按下列规定办理：
（一）盘亏或毁损的存货，在扣除过失人或保险公司等的赔款和残料价值后，计入有关费用，其中属于非常原因造成的净损失，列入营业外支出。盘盈的存货按同类存货的实际成本相应冲减有关费用。
（二）盘亏或毁损的固定资产，按原价扣除累计折旧和过失人或保险公司等赔款后的净损失，计入营业外支出。盘盈的固定资产，按原价扣除累计折旧后的净收益，计入营业外收入。因报废、变卖等原因而发生的固定资产清理净损益，计入营业外收入或营业外支出。
（三）企业在工程施工中发生的固定资产盘盈或盘亏，以及固定资产清理净损益，计入有关工程成本。
（四）在建工程发生的报废、毁损，在扣除残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，计入继续施工的工程成本；对于非常原因造成的报废、毁损，其净损失在筹建期间计入开办费，在投产营业后计入营业外支出。

第六章 收入、利润及其分配的管理
第三十五条 外商投资企业经营业务收入的实现一般为：产品或者商品已经发出，工程已经交付，服务或者劳务已经提供，价款已经收讫或者已经取得收取价款的权利。


企业下列经营业务收入可以分期确定：
（一）以分期收款方式销售产品或者商品的，可按交付产品或者商品开出发货票的日期确定收入的实现，也可按合同约定的购买人应付价款的日期确定收入的实现。
（二）建筑、安装、装配工程和提供劳务，以及为其它单位加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时间在一年以上的，按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。
合作企业采取产品分成方式的，投资人分得产品时，即为取得收入，其收入额按卖给第三方的销售价格或者参照当时的市场价格计算。
外商投资企业出口产品（商品）的销售价格，除合同、章程另有规定者外，凡不由企业直接销售的，按产品（商品）的成本，加合理的费用和利润等方法确定。
第三十六条 外商投资企业的利润包括营业利润和营业外收支净额。
营业利润为基本业务利润减去销售（货）费用、管理费用和财务费用，加上其他业务利润的净额。
营业外收入包括：投资收益、处理固定资产收益、固定资产盘盈等。营业外支出包括：投资损失、处理固定资产损失、固定资产盘亏、非常损失等。
企业利润一般应当按月计算。不能按月计算利润的，在报经主管财政机关或中央企业主管部门同意后，按季或按年计算。
第三十七条 外商投资企业的所得利润依法缴纳所得税。
缴纳所得税后的利润按下列顺序分配：
（一）支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；
（二）弥补企业以前年度亏损；
（三）提取储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金；
（四）向投资人分配利润。
外商投资企业的储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金的提取比例由董事会确定。其中，外资企业可不提取企业发展基金，其储备基金提取比例不得低于税后利润的10％，当提取金额达到注册资本的50％时，可不再提取。
外商投资企业的储备基金，主要用于垫补企业的亏损。企业发展基金，主要用于扩大生产经营，经原审批机构批准，也可转作投资人增资。职工奖励及福利基金，用于职工非经常性奖励，补贴购建和修缮职工住房等集体福利。
第三十八条 外商投资企业的税后利润在按本规定第三十七条（一）、（二）、（三）款分配后的剩余部分，为可供分配的利润，按以下原则向投资人分配：
合营企业按照投资人的实际出资比例进行分配；
合作企业按照合同的约定进行分配；
外资企业按照章程的规定进行分配。
投资人在出资或者提供合作条件中违约，且尚未依照国家有关出资管理的规定纠正并承担违约责任的，不得参与利润的分配。
企业以前年度未分配的利润，可并入本年度的可供分配利润进行分配。
企业一般不得预分利润，但对效益较好，无到期债务，按规定预缴所得税后仍有较多利润的，经主管财政机关批准，可预分一部分利润。
第三十九条 外商投资企业以现金分配利润时，除合同、章程另有规定者外，原则上按企业经营所得的货币进行分配。投资人分得的人民币利润如需调剂成外币的，其汇兑损失由投资人自行负担。
外国投资人分得的利润，可依法汇出，也可用于在中国的再投资。中国投资人分得的利润按照国家的有关规定办理。

第七章 清算期间的管理
第四十条 外商投资企业因经营期届满等原因依法终止进行清算时，董事会应提出清算程序、原则和清算委员会人选。清算委员会应对企业的财产、债权、债务进行全面清理，编制资产负债表和财产目录，提出财产作价和计算依据，制定清算方案，提请董事会通过后执行，并报主管财
政机关或中央企业主管部门备案。
第四十一条 清算财产的作价一般以帐面净值为依据，也可以重估价值或者变现收入等为依据。
企业在清算完结前，除拨付清算所必需的费用外，不得以任何方式处置企业财产。
企业结余的职工奖励及福利基金、中方职工住房补助基金和用这两项基金购置的各项财产、设施，不作为企业的财产进行清算。
第四十二条 外商投资企业清算债务的清偿顺序为：
（一）企业应支付的职工工资及保险福利费用等；
（二）企业应缴国家的税金以及其它款项；
（三）企业尚未偿付的有担保债务；
（四）企业尚未偿付的其它债务。
在同一顺序内不足清偿的，按比例清偿。
第四十三条 企业在清算中所发生的财产盘盈或盘亏、财产重估收益或损失、财产变现收益或损失以及无法归还的债务或无法收回的债权和在清算期间继续经营的损益等，作为清算收益或损失。
清算终了，企业的资产净额或剩余财产超过实收资本与储备基金、企业发展基金、资本公积及未分配利润之和的部分，视同利润，依法缴纳所得税。缴纳所得税后的剩余财产，按照本规定第三十八条的原则进行分配。
清算工作结束后，企业的清算方案、档案和有关财务会计资料，由原中方投资人或原企业主管部门保存，并将其清单抄送原主管财政机关。

第八章 法律责任
第四十四条 主管财政机关和中央企业主管部门有权对外商投资企业执行本规定的情况进行检查。对违反本规定的，除限期纠正外，给予书面警告，或者予以通报。
检查人员进行检查时，须持有财政部签发的检查证件，并负责对企业提供的资料保密。
第四十五条 外商投资企业未按规定期限缴纳场地（海域）使用费或国家对中方职工的物价等项补贴的，除限期缴纳外，从滞纳之日起，按日加收所滞纳金额2‰的滞纳金。
企业有下列行为之一的，除限期纠正外，给予5000元人民币以下的罚款：
（一）未按规定提交批准证书、营业执照、合同、章程等文件以及变动注册资本文件复制件的；
（二）未按规定办理验资手续的；
（三）未按规定报送企业财务会计制度、报表和财务情况说明书的；
（四）违反成本费用开支范围，随意摊提成本费用，弄虚作假的；
（五）未按规定缴纳场地（海域）使用费和国家物价等补贴滞纳金的；
（六）未经主管财政机关批准，擅自预分利润的；
（七）其它违反本规定的行为，情节比较严重的。
第四十六条 外商投资企业对处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向上一级财政机关或中央企业主管部门申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第四十七条 本规定由中华人民共和国财政部负责解释。
各省、自治区、直辖市财政厅（局）和中央企业主管部门根据本规定制定具体实施办法，并报财政部备案。
第四十八条 本规定自发布之日起执行。《中华人民共和国中外合资经营企业财务管理规定》同时废止。



1992年6月24日