收回国有土地使用权有关问题的探讨（一）

曲宇辉

土地是人类赖以生存的最基本也是最重要的物质基础，也是不可再生的资源。依照法律法规的规定收回土地使用权，是人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。本文就人民政府及其土地行政主管部门收回土地使用权行为的法律性质，以及无偿收回和有偿收回的把握等问题，进行探讨。

一、收回土地使用权行为的法律和行政法规依据
（一）《土地管理法》[1]
1、《土地管理法》第37条第1款：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
2、《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的”。
（二）《城市房地产管理法》[2]
1、《城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
2、《城市房地产管理法》第21条第2款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
3、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
（三）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[3]
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。
（四）《基本农田保护条例》[4]
《基本农田保护条例》第18条：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满１年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；１年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续２年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区”。

二、收回土地使用权行为的法律性质分析[5]
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》规定了多种“收回土地使用权”的情形，其中既有作为“土地违法案件”给予行政处罚的“收回”，也有土地使用权期满的“收回”，还有作为其他法定事由的“收回”。
（一）行政处罚的“收回”
行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。这种“收回”，首先，是因为土地使用者发生了法律法规禁止的行为，其次，法律法规规定，对这种违反法律法规的行为必须给予无偿收回土地使用权的惩处。
《土地管理法》第37条第1款、《基本农田保护条例》第18条的“收回”，是土地使用者违反了“禁止闲置、荒芜耕地”、“禁止闲置、荒芜基本农田”的规定，《城市房地产管理法》第25条的“收回”，是土地使用者违反了“必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地”的规定，都属于行政处罚的“收回”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款的“收回”，该条款本身已明确是“处罚”。
（二）土地使用权期满的“收回”
土地使用权期满的“收回”，是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。
《土地管理法》第58条第1款第3项、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的“收回”，属于土地使用权期满的“收回”。
（三）其他法定事由的“收回”
其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。
根据上面的阐述，我们可以确定，依据《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项、《城市房地产管理法》第19条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、第47条第1款的规定收回土地使用权，属于其他依法定事由的“收回”。

三、土地使用权“无偿”收回和“有偿”收回问题分析
土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《基本农田保护条例》的相关条款已作了明确的规定，这里讨论的，是在不同情形下收回土地使用权时，“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经付出的土地成本费用，以及该幅土地已产生的土地增值的归属。
（一）土地成本的构成
土地使用者取得土地，大致需要支付以下几类费用：
1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。对被征地村和被征地农民来说，征地补偿费是其失去土地所有权和使用权所得到的补偿；对用地单位来说，征地补偿费是为国家获得土地所有权而支付的费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”并因土地所有权“转权”而支付给被征地村和被征地农民的补偿费。
2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿；对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。
3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。其中，耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金是因土地由“耕地”[6]转变为“建设用地”而由国家向用地单位收取的规税费；新增建设用地有偿使用费[7]是因土地由“农用地”、“未利用地”转变为“建设用地”而由报批用地的市县人民政府支付的规税费；征地管理费是因用地报批和实施征地由土地行政主管部门向用地单位收取的规税费。
4、土地出让金。根据《城市房地产管理法》第七条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。
（二）不同情形下“无偿”收回和“有偿”收回的把握
1、行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但征地补偿费作为土地所有权“转权”、征地规税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时的原价格标准，由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金作为土地使用者取得土地使用权的支出费用，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。
2、土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值并可能是现时价值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，尤其是对因购买商品房而取得土地使用权的购房人，届时是否绝对的“无偿”收回，仍是值得进一步探讨的问题。
福建省政府


福建省人民政府关于印发《福建省预算外资金管理暂行办法》的通知
福建省政府



各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各单位：
现将《福建省预算外资金管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

福建省预算外资金管理暂行办法
第一条 为了加强我省预算外资金管理，增强宏观调控能力，提高资金使用效益，实现国家资金的综合平衡，促进国民经济长期、稳定、协调地发展，特制定本办法。
第二条 凡有预算外资金收支活动的我省各级国家机关、社会团体、全民所有制企业、事业单位及其主管部门，都必须遵守本办法。
第三条 预算外资金是指根据国家财政、财务制度规定，不纳入国家预算，由各地区、部门、单位收取和提留、安排使用和管理的资金，是国家资金的组成部分。
第四条 预算外资金收入包括：
（一）财政部门的预算外资金，主要有各项附加收入，按规定集中的企业、事业收入，其他收入等；
（二）事业行政单位及其主管部门的预算外资金，主要有行政事业性收费、经营服务性收入、事业单位的专用基金以及由事业行政单位管理的各种事业发展专项基金、集中的所属单位收入、其他收入等；
（三）全民所有制企业及其主管部门的预算外资金，主要有全民所有制企业提留的更新改造基金、大修理基金及其他各项专用基金、企业留利，企业主管部门集中和管理的专用基金、管理费、其他收入等；
（四）其他各项未纳入国家预算管理的预算外资金。
第五条 各级财政机关是预算外资金管理的职能部门，负责预算外资金的全面管理和监督工作；计划、审计、物价、银行、税务、工商行政管理等有关部门要积极配合，做好预算外资金的管理和监督工作。各部门、各单位要认真贯彻执行预算外资金管理的各项政策、法规和财务制度，
管好用好本单位的预算外资金。
第六条 预算外资金的项目设置，必须执行国家有关规定，各单位不得擅自扩大范围的增设项目。
（一）行政事业单位的各项行政事业性收费，必须严格执行物价、财政部门审批的收费项目和标准，向物价部门申领《福建省行政事业性收费许可证》，确定收费财务管理办法，使用财政部门统一印制或经财政部门审定的收费专用票据。
（二）征集事业发展专项基金必须报经省人民政府批准，严格按照批准的范围、标准征集。未经批准，任何地方、部门和单位都不得征集事业发展专项基金。
（三）企业、事业单位的各项专用基金的提取必须按照国家有关规定执行，企业税后留利必须按照财政部门和主管部门规定的比例进行分配。
第七条 预算外资金必须坚持“先提后用、先收后支、量入为出、收支平衡”的原则，严格按照规定的用途使用。
（一）财政部门的预算外资金，必须严格按照国家规定的各项财政预算外资金的用途相应安排使用。
（二）行政事业单位的预算外资金，主要用于生产建设和事业发展的专项需要，以及提供特定服务必需的物资消耗、劳动补偿和必要的业务费用。若有节余，可以用于弥补预算经费的不足。
（三）企业预算外资金主要用于企业的设备更新、技术改造、新产品开发、补充自有流动资金，以及按国家规定的各项专用基金使用范围开支的其他费用。禁止将生产性专项基金用于非生产性支出。
（四）用于自筹基本建设的预算外资金，需经主管部门同意后，先将资金存入财政部门在建设银行开设的“自筹基建资金待批专户”，并报经财政、审计部门审查同意后，再报计划部门安排基建计划；用于购买专控商品的预算外资金，先经财政部门审查同意后，再按国家有关规定办理
专控商品审批手续。
第八条 预算外资金的管理，根据不同特点和情况，分别采取不同的管理形式：

（一）财政部门的预算外资金，由各级财政部门统一管理、统筹安排使用。
（二）行政事业单位和企业主管部门的预算外资金，在不改变资金所有权和保证单位正常用款的前提下，实行财政专户储存的管理形式，即由同级财政部门设立预算外资金管理专户，实行“计划管理、财政审批、银行监督”的管理办法。
（三）全民所有制企业的预算外资金，由企业按有关规定安排使用，有关部门要加强计划和政策引导。
第九条 为了保障实行财政专户储存单位的经济利益，对实行财政专户储存的预算外资金，原有计息的，实行专户储存后仍予计息；原不计息的仍不计息。各级财政部门对财政专户储存的间歇资金，可以在保证单位正常用款的前提下，有偿调剂融通，支持生产，发展事业，但不得用于
开办金融机构，不得用于基本建设和用作消费基金。
第十条 各级、各部门、各单位要按照国家统一规定，建立健全预算外资金会计核算制度，加强会计管理，认真编制收支计划和决算；一切预算外资金收支都必须纳入本部门、本单位的财会机构预算外有关帐户统一核算，不得帐外设帐、户外设户，不得私设“小金库”。
第十一条 凡有预算外资金收入的单位都必须依法纳税，并按规定及时足额地缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金。减免必须按规定报批。
第十二条 下列行为属于违反预算外资金管理规定，应予纠正。
（一）擅自增设预算外资金项目、扩大范围、提高标准的，由财政部门责令单位取消项目，纠正范围和标准，违法所得一律没收，上交财政。
（二）未经财政部门审查资金来源，使用预算外资金进行基本建设的，责令单位停止施工建设。
（三）未经财政部门审查资金来源，使用预算外资金购买专控商品的，一律没收，变价款上交财政。
（四）违反国家规定，擅自用预算外资金提高补贴标准，扩大补贴范围，提高工资标准的，由财政部门责令单位追回已发款额。
（五）违反国家规定，挪用生产性预算外资金用于非生产性支出的，由财政部门责令单位追回挪用资金，调整帐目。
（六）不按照规定进行专户储存，或者弄虚作假、隐瞒不报、转移资金的，由财政部门通知银行将单位应纳入专户储存的资金直接转进财政专户。
（七）不依法纳税或不按规定缴纳国家能源交通重点建设资金和国家预算调节基金的，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》和《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》有关规定处罚。
（八）对于本办法未列举的其他违反预算外资金管理法规的行为，按照其他法规的有关规定进行处罚。
第十三条 对于处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向上一级财政部门申请复议。上一级财政部门应当在收到复议申请之日起两个月内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议通知之日起十五日内，向人民法院起诉。
第十四条 本办法由省财政厅负责解释并制定具体办法。
第十五条 本办法自公布之日起执行。除国务院另有规定外，一律按本办法执行。



1991年5月29日