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破产法中控制企业从属求偿原则初探/邬文辉

时间:2024-06-26 20:36:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8402
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破产法中控制企业从属求偿原则初探

邬文辉


      摘 要

控制企业从属求偿原则,是指在控制企业的从属企业发生破产时,如控制企业基于不公平的合同交易而拥有了对从属企业的债权,对控制企业这种具有特殊身份的债权人,虽然允许他们申报债权并参加财产分配,但法院一般要将控制企业的债权列后于破产企业的其他普通债权人清偿,除非控制企业举证证明了其债权是基于公平原则,而不是基于不公平的合同交易而产生的。显然,这一原则中规定的控制企业的从属求偿与被拒绝求偿的法律含义是完全不同的,但从法律规范的实效来看,二者并不存在什么区别。这一法律原则的创设,是法学理论的一项充满智慧的创新的结果,更是立法者们为使所有债权人在破产分配中得到真正意义上的公平清偿而作出的一次极为有益的价值衡量的结果,它并不能以公司法人格否认的法理来进行解释或予以取代。本文通过对国外相关理论、判例和我国台湾立法例的述评,针对我国现实经济生活中出现的控制企业滥用控制权,却又能够在从属企业破产时获得与其他普通债权人平等的财产分配的不公平现象,采取比较研究、逻辑研究和实证研究的方法,对这一原则的基本理论及其适用对象、适用条件、法律后果、效力范围等问题,进行了较为深入的分析和探讨,并对我国破产法中增加设立这一原则,提出了较为具体的立法建议。

关键词:破产法 控制企业 从属求偿 立法建议





导 言

在破产案件中,破产企业的控制企业特别是股东对该破产企业拥有民事债权时,一般认为该控制企业也可以作为破产企业的债权人参加破产财产的分配。然而,控制企业是否可以作为普通债权人,在参加破产财产分配中的顺位是否应受到一定限制,却是许多人还未加以注意的问题。
在破产案件的审判实践中,作者本人当年在惠州市中级人民法院主审的惠阳南环实业公司(以下简称南环公司)破产申请一案,就恰恰碰到了这样的问题。在南环公司破产申请一案中,南环公司的股东深圳南油工贸公司也作为债权人申报了债权。但在案件审理中,对该股东是否可以作为债权人申报债权以及其是否属于普通债权人地位等问题,许多债权人提出了质疑。由于深圳南油工贸公司是南环公司的最大债权人,且对南环公司的经营管理操纵过度,并从南环公司获取了巨额的经济利益,许多其他债权人认为深圳南油工贸公司不能作为普通债权人参加破产财产的分配。一些人还为此到惠州市委、广东省高级人民法院上访、闹事。当时我作为主审法官,与合议庭其他成员在这些问题上看法不一,审委会各委员的意见也不统一。后经惠州市中院书面向省院请示,历经二年后省院才作出电话答复。省院认为,既然破产企业和该破产企业的股东均是具有法人资格的民事主体,它们之间业已形成的民事债权债务关系与其他债权人跟破产企业之间的债权债务关系是没有区别的,因而该股东不但可以作为债权人进行破产债权申报,且应与其他债权人一样参加破产财产的分配,不能受到任何限制或歧视。
省院的这一答复,我认为虽然坚持了企业法人理论和民事债权平等的法理的基本观点,也并不违反我国现行破产法的规定,但它完全忽视了破产企业的股东与一般债权人的区别,案件处理结果有失公允,在审判实践中容易招致其他债权人的不满。但由于我国破产法缺乏相应的规定,法学理论界对此也鲜有论及,司法实践中如何从公平原则出发来合理地解决这一问题,确是一个比较棘手的难题。
在美国的早期案例中,法院认为大股东对本公司的债权是一种担保债权,作为担保人的大股东可以就子公司的破产财产优先受偿。此原则亦适用具有母子关系的关联企业的破产债务处理上。但在衡平法院,法院如认为将母子公司视为一般债权人可能造成不公平时,可裁定母公司的债权应次于其他债权而受偿。这就是衡平法上的居次法则(the rule of equitable subordination )。这一原则由法院在Talor V. Standard Gas and Electric Co.一案中得到发展,并在美国法学界以"深石原则"(Deep Rock Doctrine)而著称。我国台湾公司法于1977年引进了美国的这一制度。该法在第369条之七规定,控制公司直接或间接使从属公司为不合营业常规或其他不利益之经营者,如控制公司对从属公司有债权,在控制公司对从属公司应负担之损害赔偿限度内,不得主张抵销;该项债权无论有无别除权或优先权,于从属公司依破产法之规定为破产或和解,或依其公司法之规定为重整或特别清算时,应次于从属公司之其他债权受清偿。我认为,美国法院的判例确立的"深石原则"或我国台湾的立法中规定的控制企业从属求偿原则,无疑对我们研究解决上述难题具有很好的启发作用。



第一章 从属求偿原则的基本理论

在我国破产法理论中,从属求偿原则还是一个崭新的概念,然而,在我国破产立法中,却一直存在从属求偿的规范。如《中华人民共和国企业破产法(试行)》第37条第2款、第3款规定:"破产财产优先拨付破产费用后,按照下列顺序清偿:1、破产企业所欠职工工资和劳动保险费用;2、破产企业所欠税款;3、破产债权。破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。"我国民事诉讼法第204条也有同样规定。显然,以上关于从属求偿的法律规范只不过是指破产债权应从属于"破产企业所欠职工工资和劳动保险费用"以及"破产企业所欠税款",但针对性质相同的破产债权则并未有优先或从属受偿的规定。
一、深石原则的确立
尽管从属求偿的原则早在1938年在美国法院的判例中就已经开始适用,但这一原则从开始产生至今仍被人广泛地叫作"深石原则"。
1938年美国法院在审理泰勒诉标准电气石油公司(Taylor v. Standard Gas & Electric Co.)案中作出了一个非常著名的裁决。在该案中,法院在裁定深石公司(Deep Rock Oil Corp)重整债权计划时发现,被告母公司标准电气石油公司系深石公司之巨额债权人,且这些债权皆因与深石公司业务往来而生。虽然被告母公司对深石公司之重整计划作出了让步,但该计划仍对深石公司之优先股东极为不利,故而遭致反对。该项重整计划经地方法院和高等法院裁定成立,但最高法院认为,如若批准该计划,则对深石公司之优先股股东极为不利,与公平合理之原则有违,于是将该重整计划予以撤销。理由是:深石公司在成立之初即资本不足,且业务经营完全受被告公司控制,并完全为被告母公司利益而经营。例如,母公司指示深石公司与另一家子公司签定一份对深石公司极为不利的租赁契约,而另一家子公司再把获得的租赁费转给母公司;母公司指示深石公司与另一家子公司签定一份管理合同,为此,深石公司要付出极不合理的管理费;母公司通过与深石公司的往来帐户索取高额利率;母公司于深石公司不具支付能力时仍要求获得股息红利等。因此判决,被告母公司对深石公司之债权,应次于深石公司之优先股东。这一判决一经作出,就确立了破产法中一个至今有着广泛影响的"深石原则"。
二、从属求偿的概念和分类
所谓深石原则(Deep-Rock Doctrine),目前仍然缺乏统一明确的界定。有的学者提出,深石原则是指控制公司在某些情形下,对从属公司的债权在从属公司支付不能或宣告破产时,不能与其他债权人共同参与分配,或者分配顺序次于其他债权人。也有的学者认为,深石原则系指母子公司场合下,若子公司资本不足,且同时存在为母公司之利益而不按常规经营者,在子公司破产或重整时,母公司对子公司债权之地位应居于子公司优先股股东权益之后·。还有的学者认为,这是一项根据控制股东是否有不公平行为,而决定其债权是否应劣后于其他债权人或者优先股股东受偿的原则?。
正因为至今学术界对"深石原则"还缺乏统一明确的界定,而且,所谓的"深石原则"还纯粹是个舶来品,我以为,从立法用词的规范及便于理解出发,使用从属求偿的概念似乎更为妥当。
从现有资料看,第一次明确提出"从属求偿"概念的应是我国学者石静遐。根据石静遐的主张,所谓从属求偿,是指在破产程序中分配破产财产时,将债务人的关联公司(related corporation,包括母公司、子公司、附属公司等)作为债权人的求偿予以推迟,直到其他债权人得到偿付后,再将破产财产的余额用来清偿关联公司的债务。
从属求偿包括两种,即绝对的从属求偿和相对的从属求偿·,有的学者又称为"自动居次理论"(automatic subordination)或"绝对居次理论"(absolute subordination)和"衡平居次理论"或"有条件的居次规则"?。1948年美国法官杰罗米·弗兰克(Jerome N. Frank)在罗沃斯·盖伯瑞那斯·布雷沃瑞公司(In Re Loewer's Gambrinus Brewery Co)一案中谈到了绝对的从属求偿,它是指在任何情况下,都要将母公司作为债权人的求偿予以推迟1。兰德教授提出的"自动居次理论",即母公司对子公司之债权应一律次于子公司其他债权人o,与这一理论实际上是一致的。他认为,母公司控制之下的子公司通常是为了整个关系企业利益而经营的,母公司贷款给子公司,也是以发展整个关系企业之利益为目的,因而,母公司的贷款具有投资性质。即如此,当子公司支付不能或破产时,母公司当然不能与其他债权人一样平等分配,而在顺序上应次于其他债权人,甚至于不能参加分配。
绝对的从属求偿理论由于它的偏激性,在实践中并没有能够得到普遍的支持。实践中运用较多的是相对的从属求偿方法。波斯纳教授提出,从经济角度考虑,母公司应是对子公司最有效率的贷款者。因为母公司在估计子公司倒产可能性风险方面具有低成本的优势,而且为了防止子公司倒产,母公司通常愿意提供条件非常优惠的贷款。相反,若按兰德教授的"自动居次"或"一律居次"理论,母公司则不愿贷款给子公司,其结果将使子公司破产风险的增加而危及子公司债权人。而哈佛大学法学院院长克拉克(Robert Clark)教授也认为,"完全居次规则"(full subordination rule)一律要求控制股东之债权居于子公司其他债权人之后清偿,可能导致控制股东受到的惩罚大大超过其依控制地位所得到的利益;或者相反,因控制股东可以预见到其在完全居次原则下可能无法收回,从而变本加厉地从子公司处获得更多的不当利益,即使子公司破产,其债权因完全居次而无法得到清偿,所受损失也远远少于其利用控制身份所得到的利益。因而,在子公司破产案件中,对母公司的债权应采取"积极分配规则"(constructive distribution rule),从而实现"衡平居次"的效果。
实际上,深石案件所体现的就是"衡平居次原则",并且这一原则已成为法院处理母子公司关系中,母公司对子公司之债权应如何处置的一般原则。尽管自20世纪70年代后,关于内幕人员的绝对从属求偿理论又重新出现,而且美国1978年破产法中包含了将内幕人员的公司间求偿自动列入从属地位的规定,然而,相对的从属求偿理论仍然在美国破产立法和司法中占居着统治地位。
三、从属求偿的理论基础
从属求偿(subordination)的救济方法最早出现于20世纪的美国,其理论基础经历了两个发展阶段。
1.工具理论
早期的从属求偿建立在工具理论之上。根据通常的所有特征和控制标准,法院若能判定子公司仅仅是母公司的工具,而非独立存在的实体,作为债权人的母公司和作为债务人的子公司实际上是同一个公司,那么法院就会基于不允许针对自身提出求偿的理论,拒绝或推迟母公司的求偿。适用"工具"理论需要三个条件:母公司完全控制子公司,母公司对子公司进行了欺诈、不当或不公平的行为,母公司的行为损害了子公司的债权人。法院在进行具体案件的裁决时,需要考虑的因素主要有:
(1)投资不足。母公司对子公司的投资与子公司所从事的业务不相称,称为投资不足。投资不足是适用工具理论的条件之一,但在早期的从属求偿案件中,它并非是一个非常重要的因素。
(2)缺乏完整的财务记录。这是运用工具理论的一个重要条件,特别是当子公司的财务记录由母公司保持时,法院更倾向于不考虑子公司的独立存在,拒绝母公司的求偿要求。
(3)干预子公司的管理决策。当母公司积极参与子公司的重要决策或母子公司有共同的管理部门时,子公司的独立存在将被法院看作是不现实的。
(4)资产和事务的混合。当母子公司的商业行为混合在一起时,法院也不会认为母子公司是独立存在的实体。
(5)经济一体化。当母子公司进行同一业务时,有些法院倾向于将母子公司看作是一体化的企业。
从适用工具理论进行从属求偿可以看出,法院主要考虑的是实体的概念和公司是否独立存在的形式。在母公司对子公司明显存在欺诈行为时,法院会拒绝母公司的求偿。如果不能断定欺诈行为的存在,法院通常很少特别注意到母公司的行为对子公司债权人的不公正性。所以,法院在判断是否采用从属求偿的方法时,考虑的是公司结构状况,而不是根据保护债权人的公平原则。这将导致两种必然的结果:1、混淆拒绝求偿和从属求偿的概念。如果法院认为子公司不是独立存在的实体,母子公司被看作是一体时,母公司的求偿将被看作是基于自身进行的,这当然是不允许的。这时法院要考虑的问题是母公司求偿的有效性问题。2、由于工具理论是从合同法和侵权法等法律领域中借鉴过来并与公司法人格否认的理论紧密联系,因而是在比较例外的情况下才能适用的,它适用于受公平原则所指导的破产案件并非合适。
2.公平理论
1938年美国法院在审理泰勒诉标准电气石油公司(Taylor v. Standard Gas & Electric Co.)案作出的裁决,一举确立了深石原则,从而使从属求偿的理论基础从工具理论开始转向公平理论。在该案中,法院拒绝使用工具理论和公司法人格否认理论,在判定从属求偿时引入了一种新的适用标准──母公司行为的公平性。如果母公司不公正地损害了子公司或其债权人的利益,那么在子公司破产时,母公司的求偿将被推迟,即将母公司的不公平行为作为判定从属求偿的标准。简言之,判定从属求偿的标准已经从重视表面上的公司是否独立存在,转向重视更深层的问题──母公司行为是否公正,这就使得从属求偿开始容易为法院所接受。法院应当根据破产法的政策和目标而不是通过概念性的实体标准来确定从属求偿的问题,实体是否独立不再是重要的考虑,是否符合适用工具理论的条件也无关紧要,主要问题在于母公司──在受公平原则所指导的破产程序中申报债权的债权人,是否可以证明该债权产生的公平性以及它对子公司行为的公平性。
四、从属求偿与拒绝求偿的区别

关于印发《长沙市产权交易管理暂行办法实施细则》的通知

湖南省长沙市财政局长沙市监察局


关于印发《长沙市产权交易管理暂行办法实施细则》的通知


长财产交字〔2003〕1号


各区、县(市)财政局、监察局,市直各部门:
  根据市政府令第78号《长沙市产权交易管理暂行办法》的规定,长沙市财政局、长沙市监察局联合制定了《长沙市产权交易管理暂行办法实施细则》,现予印发,请遵照执行。

         长沙市财政局长沙市监察局

                 二00三年四月八日


长沙市产权交易管理暂行办法实施细则

  第一条 根据《长沙市产权交易管理暂行办法》(以下简称《办法》),制定本实施细则。
  第二条 《办法》所称产权是指财产所有权以及相关的经营权、使用权、处置权等权益。
  第三条 《办法》所称的产权交易是指本市所辖国有、集体资产的产权有偿转让行为,包括国有企业的国有产权、非上市公司国有股权、集体资产的产权转让。
  第四条 市财政局是本市产权交易的行政主管部门,依法负责本市产权交易的管理、协调和监督工作,并行使下列职责:
  (一)制定本市产权交易的有关政策和产权交易市场的发展规划; 
  (二)对市产权交易中心及产权交易相关专业机构进行政策指导和监督;
  (三)审查或批准本市产权交易的有关规章制度;
  (四)调解产权交易纠纷;
  (五)查处产权交易中违反交易规则的行为;
  (六)认定产权经纪人的资格,实行规范管理;
  (七)市政府授予的其他相关管理职责。
  第五条 市产权交易中心负责组织本市产权交易活动,监管产权交易行为,负责下列工作:
  (一)指导和监管产权交易市场的交易行为;
  (二)制定具体的产权交易规则和规章制度;
  (三)审核产权交易主体资格和交易条件,监督交易双方交割的内容,出具产权交割证明书;
  (四)负责组织产权经纪人的考务培训及成员单位的年检工作;
  (五)协调产权交易中的有关问题;
  (六)调解产权交易纠纷,依法查实产权交易中违反交易规则的行为,维护交易双方的合法权益;
  (七)依法组织产权交易活动,促进产权合理流动;
  (八)统计本市产权交易市场的交易情况;
  (九)对县(市)产权交易机构进行业务指导;
  (十)市财政局交办的其他工作。
  第六条 从事产权交易中介活动,须取得市工商局和市财政局予以颁发的资质证书。其中从事国有、集体产权交易的经纪机构应当成为市产权交易中心的成员单位;县(市)产权交易机构应当成为市产权交易中心的成员单位;市属各部门的产权交易中介机构应当成为市产权交易中心的成员单位;市政府授权的国有资本营运单位,经申请可以成为市产权交易中心的成员单位。 
  第七条 产权交易中介机构是指依法设立的,在产权交易活动中接受客户委托,代理产权交易中介业务的法人或其他经济组织,包括从事产权搓合成交、拍卖、招标、交割鉴证的各类中介机构。
  产权交易中介机构获批准可以从事产权自营买卖业务。
  第八条 产权交易的出让方是指对出让财产拥有产权的法人、自然人或其他组织。
  企业国有产权的出让方必须是对该企业产权拥有处置权的投资机构或部门。
  第九条 产权交易的受让方是境内外具有民事权利能力和民事行为能力,能独立承担民事责任的法人、自然人或其他组织。
  第十条 产权交易可采取的方式:
  (一)协议转让:指转让产权由交易双方按照国家规定通过洽谈以协议成交的交易方式。
  (二)拍卖转让:指转让产权有多名受让意向者,转让标的物比较简单,以公开竞价的形式,由出价最高者成交的交易方式。
  (三)招标转让:指转让产权有多名受让意向者,转让标的物相对复杂,以公开竞标的形式,由评标委员会评出的最优标者成交的交易方式。
  (四)法律、法规、规章规定的其他交易方式。
  第十一条 通过招标、拍卖方式转让国有、集体资产产权的,每宗交易的转让价值超过1亿元(含1亿元)的,由市产权交易中心向委托方提供成员单位名单,由委托方从中选择两个或两个以上的中介机构共同承担中介业务。
  第十二条 通过招标、拍卖方式转让国有、集体资产产权的,中介机构在征得交易双方同意后应及时将保证金转缴市产权交易中心保证金专户,以维护交易双方在产权交割期间的权益。
  第十三条 国有资产转让须履行有关审批手续:
  (一)出让中央企业国有产权的,按国家国有资产管理的规定处理。
  (二)出让本市所辖企业国有产权的:
  1、国有资产授权经营公司以及区、县(市)国有资产产权转让,按市政府授权单位或者主管部门有关规定办理审批手续;
  2、向外商转让产权的,按国家法律法规审批;
  3、未经国有资产授权经营的企业或事业单位,暂由其上级主管部门代行所有者职能并按有关规定执行;
  4、职工(代表)大会和工会应出具对企业产权转让的意见。
出让企业产权若不清晰的,由同级财政部门依法进行产权界定。
  (三)出让非上市公司国有股权的,应当经股东会同意。
  (四)出让行政事业单位的资产,必须报经同级财政部门审批。
  第十四条 集体资产的产权转让应按下列程序进行:
  (一)出让前首先须进行产权界定,明晰产权归属;
  (二)出让时由集体资产所有者决定,并由企业所在地或所属集体经济管理部门审核;
  (三)城镇集体企业出让企业产权,应经职工(代表)大会通过并作出决议。
  第十五条 转让非国有、非集体企业的产权,出让方应提供证明产权归属的有关材料。
  第十六条 转让国有、集体资产的产权须经有资格的资产评估机构进行评估,并报同级政府授权单位或者主管部门核准后,确定转让底价。
  第十七条 评估核准值作为被出让产权的底价,成交价格允许在底价的基础上有一定的浮动幅度。
  国有产权成交价格低于评估确认值90%的,须报同级财政部门审核批准。
  集体产权成交价格低于评估确认值90%的,须经集体产权所有者认可。
  第十八条 出让方或受让方委托有资格的产权交易中介机构代理产权交易业务的,应签订委托代理合同。
  委托代理合同应当包括下列内容:
  (一)委托标的;
  (二)合同当事人的名称、住址、法定代表人;
  (三)委托代理事项;
  (四)提交的文件;
  (五)双方的权利和义务;
  (六)费用及其支付方式、期限、地点;
  (七)禁止条款;
  (八)合同的效力;
  (九)违约责任;
  (十)争议处理;
  (十一)合同的变更和解除。
  第十九条 产权交易中介机构应当在批准的经营范围内,根据委托方的委托内容从事经纪活动,并报市产权交易中心备案。
  第二十条 产权交易中介机构在同一宗产权交易中,除下列情况外,只能接受出让、受让双方中一方的委托代理:
  (一)市政府授权单位所属公司(集团)内部的产权交易;
  (二)企业实行股份制改造;
  (三)企业内部职工租赁经营、承包经营;
  (四)其他批准同意的。
  第二十一条 有下列情形之一的应当直接到市产权交易中心办理产权交割:
  (一)需要履行交易手续的划转产权;
  (二)涉及国家机密不宜委托代理的特殊产权;
  (三)经确认,确无产权交易中介机构接受委托代理的产权;
  (四)法律、法规规定的其他产权。
  第二十二条 产权交易的出让方和受让方,应按市产权交易中心及成员单位的要求提供有关情况,主动送审有关材料。
  第二十三条 国有、集体资产的产权转让必须履行挂牌程序。属挂牌交易的,在市产权交易中心的成员单位内挂牌;属挂牌公示的,必须在市产权交易中心指定的场所进行,挂牌公示期限为10个工作日。公示期限内,任何单位和个人均可提出受让意向。
  第二十四条 产权交易的出让方或受让方必须持市产权交易中心《挂牌公示合格通知函》方可到有关部门办理产权转让方案的报批手续。
  第二十五条 产权转让方案在挂牌公示期有异议的,市产权交易中心必须书面函告产权交易的出让方。 
  第二十六条 成交确定后,交易双方应签定产权交易合同。属资产形态转移的单项资产的产权转让行为由各专业性的产权交易中介机构鉴证合同后,按资产管理级次,市、县(市)产权交易中心出具产权交割证明书。属整体性产权转让的,由综合性产权交易中介机构鉴证交易合同后,按资产管理级次,由市、县(市)产权交易中心出具产权交割证明书。
  第二十七条 产权经纪人应当在产权交易合同上签字、盖章、填列注册号。
  第二十八条 产权交易合同签订后,出让方应保持其出让产权的完整性和与合同的一致性。
  第二十九条 凡是未经市产权交易中心审核并出具产权交割证明书的国有、集体资产的产权交易,市财政、工商、国土资源和房屋产权等行政管理部门不予办理有关手续。
  第三十条 市产权交易中心及其成员单位应当按照物价部门和财政部门规定的产权交割费标准收取费用,不得再另行收费。确有困难的国有、集体企业可以按有关文件规定执行。
  第三十一条 成员单位工作联系会议,由市产权交易中心组织,各成员单位应当按时参加,市产权交易中心应当向各成员单位提供固定的工作联系席位。
  第三十二条 进行私下交易、非法转让国有、集体资产产权的,由工商行政管理部门会同监察、财政等有关部门进行查处;由财政部门责令其改正,由有关部门给予责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 对违反产权交易规则的当事人,给予书面通报并抄报有关主管部门,造成损失的,对有关主管人员和直接责任人员由其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十四条 行政管理部门和产权交易中心的工作人员,在产权交易活动中,违规违法,滥用职权,收受贿赂或者越权批准产权转让,造成国有、集体资产损失的,由其所在单位对当事人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十五条 本实施细则自2003年5月10日起施行。

成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法

四川省成都市人民政府


成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法

 (1992年1月3日 市政府令第23号发布)


第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照《条例》和本办法的规定,在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区,成华区和其他区(市)、县的县城、建制镇、工矿区范围内取得国有土地使用权,进行土地开发、利用、经营活动。


第三条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。
第四条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并符合我市的城市总体规划、城镇建设规划、土地利用总体规划和其他有关规定,不得损害社会公共利益。
第五条 市、县国土局主管土地使用权出让的行政管理工作、依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
市、县居地产管理部门主管土地使用权转让、出租、抵押的经营管理工作。
第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由市、县国土局和房地产管理部门按照各自的职责范围办理。具体办法另行制定。

第二章 土地使用权出让
第七条 本办法所称土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家,以土地所有者身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 土地使用权的出让由市、县人民政府统一负责。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县国土局会同计划、城市规划、建设和房地产管理等部门共同拟订方案,按《四川省土地管理实施办法》第十四条规定的审批权限和国家土地管理局《出让国有土地使用权
审批管理暂行规定》报经批准后,由国土局具体实施,并代表同级人民政府与土地使用者签订土地使用权出让合同。
第九条 除城市(镇)的旧城改造利己开发的建设用地外,土地使用权出让的用地指标,应纳入年度非农业建设用地计划。
第十条 土地使用权出让的地块可以是经过开发和市政设施配套建设的土地,也可以是成片待开发的土地。
第十一条 土地使用权出让的地块原属于农村集体所有土地的,由市或区(市)、县国土局负责统一征用。城市规划区范围内的土地统一征用工作,由市国土局和市建设用地统一征地办公室会同有关区、县国土局办理。
第十二条 土地使用权出让的最高年限由市、县国土局按下列用途确定:
(一)居住用地六十年;
(二)工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合和其他用地五十年;
(三)商业、旅游、娱乐用地四十年。
第十三条 土地使用权出让可以分别采取协议、招标、拍卖方式进行,协议出让是主要方式。
第十四条 土地使用权出让金的具体标准,由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门根据城镇土地分等定级和土地估价所能定的基准地价制定,报市人民政府批准执行。
第十五条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金,暂时无力支付的,经市、县人民政府批准,可以延期或分期支付土地使用权出让金,但延期支付的期限不得超过六个月,分期支付的期限不得超过三年。延期和分期支付期间均按中国人民
银行公布的贷款利率计收利息。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并按土地使用权出让金总额1‰索取违约赔偿金。
第十六条 出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并按土地使用权出让金总额的3‰索取违约赔偿金。
第十七条 《条例》第四十三条规定的划拨土地使用权的土地使用者,符合《条例》第四十五条规定的条件,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押,但必须经过申请,报经市、县国土局和房地产管理部门批准。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当向出让方提出书面申请·经出让方会同城市规划行政管理部门批准后,依照本章规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权变更登记。

改变土地用途同时改变地上建筑物、其他附着物使用性质的,应当办理地上建筑物、其他附着物所有权变更登记。

第三章 土地使用权转让
第十九条 本办法所称土地使用权转让是指土地使用者受让土地使用权后,将全部或部分地块的土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
第二十条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
地上建筑物、其他附着物所有权转让时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十一条 成片开发经营的土地,依照土地使用权出让合同的规定开发建设后,可以按规划用途分割转让。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县国土局和房地产管理部门批准,并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让’和过户登记手续。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的分割转让,不得影响土地的使用价值。
第二十二条 土地使用权转让,转让人须持有《国有土地使用证》和房屋产权证以及其他有关证件。
公司、企业和其他经济组织的土地使用权转让,还须出具其主管部门的批准文件。
第二十三条 土地使用权转让,转让双方应当签订转让合同,并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让和过户登记,换领《国有土地使用证》和房屋产权证。
第二十四条 有下列情况之一的,土地使用权不得转让:
(一)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用、经营土地的;
(二)划拨土地使用权符合《条例》第四十五条规定的条件,但未依照本办法第七章的规定补办土地使用权出让手续的;
(三)没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的;
(四)土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的;
(五)土地在城市房屋拆迁封户范围内的;
(六)依法限制土地或地上建筑物、其他附着物权属变更的;
(六)违反土地管理法律、法规的。
第二十五条 土地使用权转让的地块发生增值的,转让人应向当地市、县人民政府缴纳土地增值费。土地增值费的征收办法由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门另行制定,报市人民政府批准。
第二十六条 交换土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权,双方价值不等的,其差额部分按转让(买卖)关系办理。法律、法规另有规定的除外。
第二十七条 赠与土地使用权,赠与双方须签订赠与合同,办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权过户登记。赠与合同应经县级以上公证机关公证。
第二十八条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十九条 市国土局应会同市物价、房地产管理等部门定期对房地产市场进行调查、预测,制定土地使用权转让的市场指导价格,定期予以公布。土地使用权转让价格低于市场指导价格20%的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让价格高于市场指导价格的,市、县人民
政府可按一定比例,向转让方征收土地增值费。
第三十条 土地使用权转让后,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本办法有关规定办理。

第四章 土地使用权出租
第三十一条 本办法所称土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十二条 土地使用权出租,地上建筑物、其他附着物随同出租。地上建筑物、其他附着物出租,其使用范围内的土地使用权随同出租。
第五十三条 有本办法第二十四条所列情况之一的,其土地使用权不得出租。
第三十四条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签租赁合同,或在房屋租赁合同中载明土地使用权出租内容。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当办理出租登记。
第三十五条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第五章 土地使用权抵押
第三十六条 本办法所称土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人,将其依法取得的土地使用权向抵押权人作为债务担保的行为。
第三十七条 土地使用权抵押时,其他上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。

地上建筑物、其他附着物所有权抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十八条 有本办法第二十四条所列情况之一的,其土地使用权不得抵押。
第三十九条 土地使用权可以用作银行或其他金融机构贷款抵押,以及其他债务抵押。
土地使用权的抵押年限,不得超过原出让或转让合同规定的有效年限。
第四十条 土地使用权抵押,抵押人和抵押权人应当签订抵押合同或在房屋抵押合同中载明土地使用权抵押内容。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押,抵押人应办理押抵登记。
第四十一条 土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权抵押的价值以评估价值计算,具体的评估办法由市国地局和市房地产管理局会同有关部门另行制定。
第四十二条 有下列情况之一的,经市、县国土局和房地产管理部门批准,或经人民法院判决裁定,抵押权人可以处分抵押的土地使用权:
(一)抵押人到期未能履行债务的;
(二)抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的;
(三)抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的;
(四)抵押人在抵押合同期间宣告解散或破产的;
(五)法律、法规规定的。
第四十三条 准予处分抵押的土地使用权及其地上建筑其他附着物所有权,须在市、县人民政府指定的场所进处分抵押土地使用权的,在当地的地籍事务管理机构进行。处分抵押的土地使用权随同处分地上建筑物、其他附着物所有权的,在当地的房地产交易市场进行。
第四十四条 处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权,抵押权人有优先受偿权。
抵押权人因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当办理过户登记。
第四十五条 按份共有土地使用权设定抵押的,应以其所占有的份额为限。抵押人应书面通知其他共有人,并征得其他共有人的书面同意。
第四十六条 抵押人以其出租的土地使用权抵押时,应将租赁情况告诉抵押权人,并书面通知承租人。抵押合同期间,原租赁合同继续有效。
第四十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押,在抵押权因债务清偿或其他原因消灭后,应当办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第四十八条 土地使用权的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应在土地使用权出让合同期满前六个月内向市、县国土局提交续期申请,并按本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同,确定新的土地使用权出让年限和支付土地使用权出让金后,换领《国有土地使
用证》。
第四十九条 土地使用权出让合同期满后,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还《国有土地使用证》,并办理土地使用权证书和房屋产权证书的注销登记。
第五十条 在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,依照法定程序提前收回土地使用权给土地使用者造成经济损失的,可以根据土地使用者已使用的年限和开发、利用、经营土地的实际情况,采取货币补偿、实物补偿、交换土地使用权等方式给予相应补偿。

第七章 划拨土地使用权转让、出租、抵押管理
第五十一条 《条例》第四十五条规定的划拨土地使用权利地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押,按本章规定补办土地使用权出让手续,进行管理。
第五十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押,补办土地使用权出让手续时,其土地使用权出让年限从一九八八年十二月二十九日起算,最高年限按本办法第十二条的规定确定。
第五十三条 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押,应交纳土地增值价款,并按有关规定在土地增值价款中抵交土地使用权出让金。
转让划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,暂按转让成交额扣除房产价值(含土地投入)后的土地收益的一定比例交纳土地增值价款:住宅用地15%,生产用地30%,经营用地45%。
出租划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的,由出租方按收取的租金总额扣除房屋标准租金后的一定比例交纳土地增值价款。
抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时,由抵押人按抵押价值的一定比例交纳土地增值价款。
出租、抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物交纳的土地增值价款标准,由市国土局、房地产管理局会同有关部门定期公布。
处分抵押的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时,按本条第二款办理。
第五十四条 经批准的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押,市、县国土局和房地产管理部门在办理法定手续时,应在土地使用权证书和房屋产权证书上分别注明“该划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”和“该房屋使用范围内的划拨土地使用
权已经批准成为出让取得的土地使用权”的字样。
第五十五条 企业、事业等单位以积累住房建设基金为目的,向本单位职工出售或出租(不含购买、租赁后的转让,转租)的住宅用地、房地产管理部门出租的公房用地、市人民政府确定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企业产权转让中非经营性土地使用权变更用地,仍按
划拨土地使用权管理,不适用本章规定。

第八章 罚则
第五十六条 从一九八八年十二月二十九日起至本办法发布施行之日前,土地使用权已转让、出租、抵押的当事人,应当在三个月内向市、县国土局和房地产管理部门申报登记。逾期或隐瞒不予申报登记的,按非法转让、出租、抵押土地使用权论处。
第五十七条 未经批准,非法转让、出租、抵押土地使用权的,依照《四川省土地管理实施办法》第三十五条第一款的规定处罚。
第五十八条 转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物,未在规定时间内到国土局和房地产管理部门办理登记手续的,由国土局和房地产管理部门依照有关规定处罚。
第五十九条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定开发、利用、经营土地的,市、县国土局应当予以纠正,并可以根据情节给予警告,按土地使用面积处以每平方米五元至十元的罚款。严重影响城市(镇)规划和损害社会公共利益的,经市、县人民政府批准,无偿收回土地使用权
,其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
第六十条 国家工作人员在土地使用权的出让、转让、出租、抵押过程中,收受贿赂或挪用、截留土地使用权出让金和土地增值价款的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十一条 本办法规定的行政处罚由市、县国土局和房地产管理部门依法决定。当事人对行政处罚不服的,可以在接到处罚决定通知之日起十五日内向上一级主管机关申请复议,对复议不服的,可以在接到复议通知之日起十五日内向当地人民法院起诉;也可直接向当地人民法院起诉
。期满不申请复议不起诉又不屈行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
对受到限期拆除新建的建筑物和其他设施处罚的当事人,继续施工的,由市、县国土局按照《四川省土地管理实施办法》第四十六条第二款的规定处理。
第六十二条 因履行土地使用权转让、出租、抵押合同发生的争议,由争议各方协商解决于协商不成的,可以向有管辖权的人民法院起诉。

第九章 附 则
第六十三条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
房屋整幢或分层、分套分割出售、转让、出租、抵押时,应当分摊房屋使用范围内的土地使用权面积。
第六十四条 地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的使用年限,不得超过土地使用权出让的年限。
土地使用权使用年限届满,土地使用者经批准继续使用土地的,原地上建筑物、其他附着物的所有权在土地使用权存续期内不变。
第六十五条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第六十六条 转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物涉及国有资产部分的,按国务院《国有资产评估管理办法》的有关规定办理。
第六十七条 市、县国土局会同房地产管理部门依照本办法收取的费用作为专项管理,主要用于城市(镇)土地开发和城市(镇)公用基础设施建设。
第六十八条 本办法由成都市人民政府法制局负责解释。
第六十九条 本办法自发布之日起与《条例》配套施行。



1992年1月3日