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试论航空运输合同中的销售代理制度/张昭辉

时间:2024-06-24 04:27:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9976
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试论航空运输合同中的销售代理制度

张昭辉


主题词:航空运输合同 代理 航空运输销售代理 商事代理 法律特征 航空运输销售代理类型 代理权 限制 性质 授予 消灭 法律责任
摘要:本文从研究我国民用航空运输合同中的销售代理的法律关系入手,对销售代理的概念、类型、法律特征、航空运输销售代理权的性质、授予、限制、消灭、法律责任和我国销售代理中的三处漏洞加以分析和论述。

我国民用航空运输业在1980年3月15日理顺民航管理体制,结束了空军代管的历史。在1987年12月11日,民航总局又正式颁布了《国内航空运输销售代理人管理暂行规定》,初步确立和规范了航空运输销售代理制度。自此以后,民航运输业和航空运输销售代理业获得了空前的发展,但是关于航空运输销售代理制度的法学研究,还是严重滞后于形势发展的。
一、 代理和航空运输合同中的销售代理
航空运输合同,顾名思义就是指航空承运人将旅客及其行李或者货物运送到约定的地点,旅客或者托运人向航空承运人支付运费的合同①。代理是指一方授予他方代理权,他方依代理权与第三方进行法律行为,其行为后果由一方承担②。此中“一方”称为本人、被代理人,“他方”称为代理人或受托人,“第三方”称为第三人或相对人。代理的发生过程是由本人授权行为??代理人代理行为??本人与第三人的权利义务关系共同完成。航空运输销售代理是通过航空运输合同的附属合同??销售代理合同来实现的。在一个有效的代理关系中体现出来的代理的法律特征中,其主体特征表现为:代理必须依赖本人、代理人、第三人三方民事主体的存在;其行为特征表现为代理构成中包含了两个法律行为即本人之授权行为和代理人之代理行为;其关系特征表现为代理具有三面法律关系,包括本人与代理人之间的授权委托关系、代理人与第三人之间的代理行为关系、本人与第三人之间的效果归属关系。同样的,在一个有效的航空运输销售代理关系中,必须依赖本人(航空运输企业)、代理人(航空运输销售代理人)和第三方(旅客、托运人)三方主体的存在,缺失任何一方都将不构成航空运输销售代理关系;航空运输销售代理的构成中,包含了本人将销售代理权授权给代理人之行为和代理人以本人名义销售运输产品的代理行为;航空运输的关系特征中,本人通过向代理人授予销售代理权形成授权委托关系,代理人直接向第三方以本人的名义销售所代理的运输产品形成代理行为关系,至于本人和第三人的关系,由于代理人在代理范围内的作为和不作为,关系到航空承运人(从事公共航空运输事业的企业法人)履行的运输,应当视为承运人的作为和不作为,体现出效果归属关系。
民航总局1993年8月3日颁布实行的《民用航空销售代理业管理规定》第三条第一款的规定指出,民用航空运输销售代理业是指“受民用航空运输企业委托,在约定的授权范围内,以委托人名义代为处理航空客货运输销售及其相关业务的营利性行业”,在《中国民用航空旅客、行李、国内运输规则》(CCAR-271TR-R1,1996年2月28日修订)和《民用航空运输销售代理业管理规定》及其实施细则中的有关规定中,确认了航空运输销售代理人(从事民用航空运输销售代理业的企业)的概念、代理范围、设立条件、营运管理和监督罚则等内容,较为全面地反映了航空运输销售代理制度的内容。
由于航空运输销售代理人的主体资格在民航总局颁布的《民用航空运输销售代理业管理规定》及其实施细则中有严格限制,代理人必须是企业法人,销售代理人也是依靠销售航空运输企业所提供的“商品”或“产品”来获利的,航空运输销售代理人更符合商事代理③的特征,即接受本人委托的商事主体,以营利为目的与第三人为法律行为,其行为后果由本人直接或间接承担,简单地说,就是一种营利性的民事代理。航空运输销售代理作为一种商事代理,具有以下特征:第一,商事代理的主体??销售代理人(即商事代理人)除了应当具备民法所要求的民事权利能力和民事行为能力外,而且还必须具备从事经营活动的资格;第二,代理人的代理行为如果直接以本人名义进行,其行为后果直接由本人承担,如果以代理人自己的名义进行,在本人与代理人授权关系真实存在的前提下,本人在承担代理人行为后果时,法律将赋予本人介入权和第三人选择权;第三,本人对代理人的授权意图及意思表示,在与代理人订立的委任契约中表达,并且须以代理人的承诺而有效,同时有民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构的确认为保证;第四,销售代理人在某些情况下比民事代理人中的代理人承担更大的风险和责任,在与本人有特殊约定的前提下,需要直接对第三人负责,承担独立责任。例如销售代理人因自己工作失误,向第三人售出了无效客票,造成第三人无法登机成行,在本人与代理人有直接约定时,代理人必须直接赔偿第三人因此而造成的损失。
二、 航空运输销售代理类型
对航空运输销售代理进行简单的分类,有助于我们全方位、多角度地理解我国航空运输销售代理制度。一般来讲,通过不同的分类方法,可将航空运输销售代理分为以下不同的代理类型:
1、从法学理论和代理的概念方面入手。航空运输销售代理人按照被代理人(本人)的委托行使代理权,航空运输销售代理属委托代理;同时,航空运输销售代理是以本人名义与第三人为法律行为,是直接代理;它是基于航空运输销售代理权所为之代理,是有权代理;航空运输销售代理人在权限范围内以本人名义为意思表示,是积极代理;它的代理权是基于本人的授予,并经民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构批准,是意定代理;它的航空运输销售代理权范围有特定的限制,是有限代理或部分代理;由于本人是向数个航空运输销售代理人分别授权,而每个代理人都有各自独立的航空运输销售代理权,可以分别单独行使,因此又是集合代理。
2、从经济学角度入手。作为商业流通领域的代理,根据代理人代理权限的大小可分为独家代理、一般代理和总代理;根据代理商代理的对象不同可分为销售代理和采购代理;根据代理商销售或采购商品的环节可分为批发代理和零售代理。④航空运输企业所提供的“商品”或“产品”就是运输服务,作为其代理,一般不享有专营权,委托人可以在市场上建立多家代理关系,也可以自己在该市场上从事经营,是一般代理;代理人与被代理人(航空运输企业)签订代理合同,销售被代理人的产品(运输服务),是典型的销售代理;由于代理销售的产品的特殊性,代理人只能是零售代理。
3、从航空运输销售业务范围来看,航空运输销售代理分为一类航空运输销售代理(经营国际航线或香港、澳门、台湾地区航线)和二类航空货运销售代理(经营除香港、澳门、台湾地区航线外的国内航线),每类销售代理又分为客运和货运两种。
三、航空运输销售代理权的性质、授予、限制和消灭
在航空运输销售代理中,代理权实际上是由民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构审核批准后授予的。总的来说,权利包含了权益、主张、资格、权能和自由五大要素⑤,代理权亦不例外,作为特殊代理形式的销售代理中的销售代理权则更不能例外。销售代理权是销售代理人行使航空运输销售代理行为的依据,是航空运输销售代理关系形成的基本前提,它分别在航空运输销售代理关系的不同角度体现着权利要素。首先,它应该是“自由”的,行使销售代理权的销售代理人在销售代理权的权限(范围)内具有充分的自由意志;其次,销售代理人在具备商事代理主体资格的前提下,它的“权能”要素表现为代理人不仅具有履行这种权利的实际能力,而且包含了法律支持的不容侵犯的权威;第三,“权利是行为的选择资格,是意志的实现资格。代理权是一种权利,当然是一种资格。”⑥销售代理权最明显的特点就是“资格”,但它只反映权利的静态表征,不能体现一种特定民事权利的法律效果,也就是说,只有资格无从产生航空运输销售代理权之法律效果;第四,航空运输销售代理权中的“利益”要素体现在两个方面。其一,代理权的享有必须基于代理人的同意并通过代理权的行使而为本人实现利益。其二,既然通过行使代理权为本人实现了利益,那么代理人就不会与这种利益无关,而是表现为报酬(代理费);第五,航空运输销售代理权之“主张”实际表达了一种权利需要和权利救济的愿望,和“利益”要素是紧密联系在一起的。航空运输销售代理权的获得必须经过严格的事前审核批准手续,代理中的授权行为是一种单方民事法律行为,“授权行为仅是委托人单方的意思表示而并不要求受托人同意,可见授权行为是独立于委托合同的单方行为”。⑦航空运输销售代理中的授权行为,还必须以代理证书的形式固定下来。
根据《民法通则》的规定,代理人应认真履行职责,以维护本人的利益为宗旨,正确而有效地履行代理事务。为了更好的使代理人遵守代理制度、履行基本法律关系之诚信义务,有必要对代理权的行使安排必要的法律限制。因此,在航空运输销售代理中,禁止越权代理,禁止自己代理和双方代理,禁止转代理和代理人的复任权。
航空运输销售代理的代理权消灭的法定事由有:(一)基本法律关系终结。主要指销售代理期间届满或代理事务完成;(二)本人撤回代理权或代理人辞去代理权。主要是指销售代理人有违反《民用航空运输销售代理管理规定》第十八条、第二十条第二款、第二十五条、第二十六条之规定的法定情形,被民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构依法撤销空运销售代理业务代理权,以及销售代理人主动辞去代理权的情形。代理权一旦消失,销售代理人即丧失代理权,此时销售代理人如再进行代理活动,将承担无权代理的责任。
四、航空运输销售代理制度中的漏洞
我国航空运输销售代理迄今为止只有十余年的发展,有关方面制订的涉及航空运输销售代理的法律法规和其它法律文件自然也是屈指可数,加上我国向来缺乏商事传统,所以完全可以理解我国航空运输销售代理制度的“先天不足,后天失调”。通过对具体的航空运输销售代理各方面法律关系的分析,我们可以发现有以下三处漏洞:
第一,主体角色错位。剖析航空运输销售代理法律关系后可以发现,作为航空运输销售代理的主体??本人的身份,在逻辑上是混乱的。当它作为销售代理权授予主体时,名义上是航空运输企业,实际上是民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构;当它作为第三人效果归属关系的主体时,它又成了具体的民用航空运输企业。销售代理权的授予原本是民航运输企业正常的经营决策行为,现在却成了民航行政管理部门或者民航地区行政管理机构的一项行政职能,结果授予代理权的“本人”不负责航空销售业务、负责航空运输销售业务的“本人”无法有效管理代理人。实际上这两个“本人”应该是统一的,只能是航空运输企业,出现这种概念的混乱,其深层次的原因还是要从政企不分、企业产权不清、市场不规范等因素中去探寻,本文暂不做深入探讨,但可以肯定的是,这种局面必然导致航空运输销售代理制度“空壳化”,给少数无良代理人以侵吞航空运输企业利益的可乘之机,严重影响我国民航事业的健康发展。
第二,忽略了“交易安全”⑧。所谓交易安全,即交易行为之安全,保护交易安全即为保护交易行为本身。在一个具体的法律关系中,即应以合理信赖之虚象代替实象,以资保护新利益之取得者。我国现行航空运输销售代理制度对代理人和本人的权利义务和法律责任都有相关法律法规条文作出明示,对本人与代理人之间的授权委托关系和代理人与第三人之间的代理行为关系均有较为详尽完善的规定,体现出对本人的权利(静态安全)和代理人的有效保护,但在航空运输销售代理制度中没有明确规定无权代理及其法律责任,缺乏相关的法律保护,从本人与第三人之间的效果归属关系方面来观察,有忽略“交易安全”的倾向,这对于保护善意第三人的权益是非常不利的。
第三,代理权张冠李戴。从前文中我们已经很清楚地看到,在航空运输销售代理中,本人授予代理人的代理权是一种委托代理权,但我们也很清楚地看到,颁发给各个代理人的代理证书,无一例外都印刷着“指定销售代理人”字样,在民航系统的有关文件中也堂而皇之将航空运输销售代理权称为“指定代理”,而指定代理实际上是法定代理的一种形式,其本质上是针对无民事行为责任能力人和限制民事行为责任能力人的监护权。概念上的混淆会贻笑大方,更有可能造成对法律事实的认定错误,不可不引以为戒。
综上所述,通过对代理和航空运输销售代理制度的分析研究,我们不难看出,航空运输销售代理既有代理的一般法律特征,又有其鲜明的行业特点和特殊性。事实证明,只有在正规化、法制化的轨道上依法管理和规范航空运输销售代理业,才能使其走上健康发展的道路。

参考书目:
① 孙林《运输合同》,第137、158页,法律出版社1999年
郭明瑞、王轶《合同法新论·分则》第253页,中国政法大学出版社1997年
② 江帆《代理法律制度研究》第10页,中国法制出版社2000年
③ 张楚《论商事代理》,《法律科学》1997年第4期
刘一粟等《商事代理论纲》,《武汉大学 法学评论》1996年第5期
④ 李玉兰、亦冬《商业代理制理论研究述要》,《广西商专学报》1996年第2期
⑤ 夏勇《人权概念的起源》第43页,中国政法大学出版社1993年
⑥ 李锡鹤《民事代理理论的几个问题》,载梁彗星主编《民商法论丛》第10卷,法律出版社1998年
⑦ 梁彗星《民法总论》第218页,法律出版社1998年
⑧ 江帆、孙鹏《交易安全与中国民商法》,第18-19页,中国政法大学出版社1997年


作者单位:民航海口美兰机场公安分局刑警大队 邮编:571126
联系电话:0898-65751347 68137919

郑州市行政执法投诉受理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令第192号

《郑州市行政执法投诉受理办法》业经2010年7月30日市人民政府第31次常务会议审议通过,现予公布,自2010年9月5日起施行。   
        市 长  赵建才
二○一○年八月二日
郑州市行政执法投诉受理办法第一章 总 则第一条 为加强行政执法监督,保护公民法人和其他组织的合法权益,促进行政执法机关依法行政,根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》、《河南省行政机关执法条例》及其实施办法的规定,结合本市实际,制定本办法。第二条 本办法所称行政执法投诉,是指公民法人或者其他组织认为行政执法机关及其行政执法人员的行政执法行为违法或不当,向市县(市区)人民政府及其所属行政执法机关(以下简称受理机关)提出的申诉和举报。提出申诉和举报的公民法人或者其他组织,称为投诉人。被申诉和举报的行政执法机关及其行政执法人员,称为被投诉人。第三条 市县(市区)人民政府法制机构和行政执法机关的法制机构(以下简称受理机构)具体负责行政执法投诉案件的受理处理和监督工作。行政执法机关无法制机构的,应指定相应的机构负责受理处理行政执法投诉案件。—2—行政执法机关办理行政执法投诉案件应当接受同级人民政府法制机构和上级行政执法机关的监督。第四条 行政执法投诉案件应当坚持属地管理、分级负责的原则。影响较大案件情况复杂或者涉及多个行政执法机关的行政执法案件,上级行政执法机关可以直接受理处理。第五条 本市行政区域内行政执法投诉的受理与处理适用本办法。监察信访和其他有关机关依照有关法律法规、规章的规定受理处理的投诉事项,不适用本办法。第六条 县(市区)人民政府及市本级行政执法机关,每年应当向市人民政府报送当年行政执法投诉案件办理情况。第二章 投诉范围和方式第七条 投诉人认为被投诉人的行政执法行为违法或不当的,均可投诉。有下列情形之一的,受理机构不予受理,但应当向投诉人说明理由:(一)符合行政复议法规定的受案范围,且在法定行政复议期限内的;(二)符合行政诉讼法规定的受案范围,且在法定行政诉讼期限内的;—3—(三)对行政复议决定、人民法院判决或对信访事项作出的答复复核意见不服的;(四)投诉事项已由监察信访或其他机关受理的;(五)其他依法不予受理的情形。第八条 受理机关应当建立行政执法投诉制度,并向社会公布受理行政执法投诉的电话传真通信地址和电子信箱。投诉人可以采取电话传真书信、电子邮件或者当面陈述和递交书面材料等形式投诉,并提供投诉人名称(姓名)联系方式等有效信息资料;投诉人不愿意提供有效信息资料时,对投诉内容要明确具体。第九条 行政执法投诉应有明确的投诉对象具体投诉事项,投诉内容应当真实、客观。投诉人不得恶意投诉、虚假投诉。第三章 投诉受理和办理第十条 对符合本办法规定且有初步证据的行政执法投诉案件,受理机构应当按照规定的管理权限予以受理,并填写《行政执法投诉受理登记表》。对不符合本办法规定的受理条件的当面陈述投诉事项,受理机构应当当场说明不予受理的理由;对不符合本办法规定的通过电话传真书信电子邮件等形式的投诉事项,受理机构应当通过投诉人留下的有效联系方式告知投诉人不予受理的理由。第十一条 市、县(市区)人民政府法制机构受理投诉后,可—4—直接调查处理;也可经同级人民政府同意,交有关行政执法机关调查处理,并对查处情况进行监督。接受交办行政执法投诉案件的行政执法机关,应当按规定组织查处,并在限定时间内将调查处理结果上报交办的政府法制机构。第十二条 受理机构受理行政执法投诉案件应当自受理之日起30日内调查处理完毕。情况复杂确需延长的,经受理机关负责人批准可适当延长,但延长期限最多不得超过30日。法律法规规章另有规定的,从其规定。投诉人留有通信地址电话及其他有效联系方式的,受理机构应当将调查处理结果及时告知投诉人。投诉人要求保密的,受理机关及其工作人员应当尊重投诉人的意愿,给予保密。第十三条 受理机构受理行政执法投诉案件后,应当调查核实有关情况,有权调阅与被投诉事项有关的行政执法文书和其他资料,有权向行政执法人员询问有关行政执法活动情况。对受理机构依法进行的调查,被投诉人以及其他与投诉事项有关的当事人应当予以配合,如实说明情况,提供有关资料,不得拒绝隐瞒和伪造。第十四条 受理机构的调查人员对行政执法投诉案件进行调查时,不得少于两人,并主动出示《河南省行政执法监督证》。调查人员与行政执法投诉案件有直接利害关系的,应当回避。第十五条 在行政执法投诉案件处理过程中,受理机构应当—5—听取被投诉人的陈述和申辩,必要时可通知投诉人和被投诉人进行质证。第十六条 受理机构负责处理行政执法投诉案件的人员应当严格遵守保密规定,保守行政执法投诉处理过程中所涉及到的国家秘密商业秘密,保护个人隐私。第十七条 行政执法投诉案件调查处理结束后,应当制发行政执法投诉案件调查处理决定书。有关单位应当按照调查处理决定书有关要求依法处理,并报告处理情况。第四章 法律责任第十八条 行政执法投诉案件经查证属下列情形之一,未构成犯罪的,应当依照有关规定追究责任人的责任:(一)行政执法行为明显不当的;(二)应当依法查处而不依法查处的;(三)应当依法办理而不予办理的;(四)拒不履行法定义务的;(五)行政处罚决定违反行政处罚裁量标准的;(六)无行政执法资格的机构或人员从事行政执法活动的;(七)滥用职权,索贿受贿的;(八)徇私舞弊、弄虚作假的;(九)其他行政执法违法的。—6—第十九条 行政执法投诉案件经查证被确认为错案的,由受理机关责令限期改正,并可直接或建议有权机关依照有关规定追究责任人的责任;涉嫌构成犯罪的,依法移送司法机关处理:(一)情节轻微的,给予批评教育;(二)情节较重的,给予警告或记过处分,暂扣《河南省行政执法证》,并暂停行政执法活动;(三)情节严重的,给予记大过或降级处分,注销《河南省行政执法证》,并取消执法资格;(四)因故意或严重失职造成错案的,给予降级、撤职或开除,注销《河南省行政执法证》,并取消执法资格。按前款规定对责任人的错案责任追究情况,应作为对其进行年度考核的依据之一。第二十条 被投诉人或者其他与投诉有关的当事人干扰或阻碍受理机构办理行政执法投诉对投诉人进行打击报复的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第二十一条 有关单位及个人对行政执法投诉案件调查处理决定不服的,可以向决定作出机关提出申诉。第二十二条 对依照本办法规定应当受理的投诉案件,无正当理由拒绝受理或受理后不依照本办法规定进行查处的,本级人民政府或上一级行政主管部门可责令其受理查处,或直接查处。对拒绝受理或不依照本办法规定查处行政执法投诉案件的行政执法机关和主要负责人,由市县(市区)人民政府给予通报批评;符—7—合追究责任其他情形的,依法追究其他责任。第二十三条 受理机关及其工作人员滥用职权徇私舞弊索贿受贿失职渎职及有其他违法行为的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第五章 附 则第二十四条 本办法自2010年9月5日起施行。市人民政府2002年12月1日施行的《郑州市行政执法投诉受理办法(市政府令第110号)同时废止。主题词:司法 执法 命令 分送:各县(市)区人民政府,市人民政府各部门。市委各部门,郑州警备区,驻郑各单位。市人大常委会办公厅,市政协办公厅,市法院,市检察院。 郑州市人民政府办公厅2010年8月6日印发—8—

潍坊市人民政府关于印发《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件的通知

山东省潍坊市人民政府


潍坊市人民政府关于印发《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件的通知

潍政发〔2011〕19号


各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、单位:
  《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件已经第41次市政府常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


   二Ο一一年三月二十日


  潍坊市经济适用住房管理办法


  第一章 总 则
  第一条 为完善经济适用住房制度,解决城市低收入家庭住房困难,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内,经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

  第四条 市、县市建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

  各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责经济适用住房管理的相关工作。

  第五条 市、县市应当编制城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划,明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容。

  第二章 建设管理

  第六条 经济适用住房应当统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。

  第七条 新建经济适用住房属多层住宅的,单套建筑面积应当控制在60平方米左右;属小高层、高层住宅的,单套建筑面积可分别上浮15%和20%。

  第八条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照省地、节能、环保的要求,严格执行国家住房建设强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案。

  积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

  第九条 经济适用住房实行联动配建与集中建设相结合,以联动配建为主。在市区城市规划区范围内新建商品住房、城市棚户区和城中村改造项目中,其经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房按不低于项目总建筑面积扣除拆迁安置房后10%的比例配建。

  各县市配建比例结合实际情况自行确定。

  第十条 在普通商品住房开发项目中配建保障性住房,按照下列程序办理:

  (一)建设(住房保障)部门会同有关部门,确定新建住房项目中保障性住房的配建指标,将配建指标纳入房地产开发项目建设条件意见书,包括投资机构、配建类型、比例、面积、套数、套型、标准、基本生活设施、政府投入资金等。

  (二)国土资源部门根据保障性住房配建指标,制定土地招拍挂方案,组织实施土地招拍挂,并应在土地出让合同中明确配建保障性住房的建筑总面积、套型面积、套数、分摊的土地面积、竣工交付时间、建成后由政府收回或收购的条件、产权归属以及与商品住房同步建设等约束性条件。

  (三)发展改革部门在项目核准时,应审核项目建设方案是否按要求足额、合理配建保障性住房,并将相关核定内容列入项目审批文件。

  (四)规划部门将配建指标纳入项目规划设计条件。在审定建设工程设计方案、核发规划许可证时,严格审查保障性住房配建指标的落实情况,并明确标注配建保障性住房总建筑面积、套数、套型、具体分布位置等有关事项。

  (五)建设(住房保障)部门会同财政部门与开发建设单位签订保障性住房建设合同,明确建设的数量、标准、交付日期等必要内容。

  (六)物价部门会同建设(住房保障)部门,按照《经济适用住房价格管理办法》规定,确定所配建保障性住房中的经济适用住房价格。

  (七)宗地竞得人代建保障性住房,应当严格遵守宗地出让条件组织建设,建设(住房保障)部门会同发改、国土资源、规划、财政等部门对保障性住房的配建实施全过程监督。未按约定事项建设、交付保障性住房的,按规定追究宗地竞得人的责任。市区保障性住房配建实施细则由市建设部门会同财政、规划、国土资源等部门制定。

  第十一条 经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会信誉的建筑、监理企业实施。

  第十二条 对集中建设的经济适用住房实行下列优惠政策:

  (一)建设用地以行政划拨方式供应,并在符合土地利用总体规划的情况下优先安排;

  (二)免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金;

  (三)项目区外基础设施建设费用,由政府安排财政专项资金解决;

  (四)项目区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中列支,50%计入房价,经营性设施建设资金由经营者承担,不得计入房价。

  第十三条 经济适用住房建设涉及的相关税费按财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定的税收优惠政策执行。

  第十四条 配建的经济适用住房等保障性住房减免城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,享受相关税收优惠政策。

  第十五条 经济适用住房建设单位可用在建项目抵押贷款,贷款利率、期限等按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号)的有关规定执行。

  第三章 价格管理

  第十六条 经济适用住房的价格按照保本微利原则确定。房地产开发实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定,政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售。其销售基准价格及浮动幅度,由物价部门会同建设(住房保障)部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。

  第十七条 经济适用住房销售实行明码标价,销售价格不得高于基准价格的上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布,物价部门应当依法实施监督管理。

  第十八条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写物价部门核发的收费卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第十九条 物价部门应当加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房质价相符。

  第四章 准入和退出管理

  第二十条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制,实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房项目在取得《预售许可证》后,由建设(住房保障)部门按限定的价格,统一组织向符合条件的城市低收入家庭出售。

  第二十一条 申请购买经济适用住房,应当同时符合下列条件:

  (一)上年度家庭人均年收入符合政府规定的低收入标准;

  (二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);

  (三)家庭成员均为城市规划区内常驻户口、且居住一年以上;

  (四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。

  经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由政府根据商品住房价格、城镇居民人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。

  第二十二条 每个符合条件的城市低收入家庭只能申请购买一套经济适用住房。已享受福利分房、参加过单位集资合作建房或享受过经济适用住房货币补贴的家庭不得再购买经济适用住房。

  第二十三条 符合条件的城市低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房,应当在规定时限内,向户籍所在地居委会申报登记,并提供下列材料:

  (一)家庭成员上年度收入证明。申请人家庭成员有工作单位的,收入证明由所在单位出具;无工作单位的,由户口所在地社区居委会出具;

  (二)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证;无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,无工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;

  (三)家庭户口簿、家庭成员身份证和婚姻状况证明;

  (四)与申请有关的其它证明。

  第二十四条 建设、民政部门及街道办事处、社区居委会,可以通过入户调查、邻里访问、查阅档案以及信函索证等方式,对申请家庭的申报情况进行核实。有关单位和个人应当予以配合,如实提供相关情况。

  第二十五条 居民家庭申请购买经济适用住房,按照下列程序办理:

  (一)城市居民家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的家庭填写申请审批表。

  (二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。

  (三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。

  (四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。

  (五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。

  (六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为经济适用住房保障对象予以登记。

  经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。

  (七)对经审核符合条件的家庭,市、县市建设(住房保障)部门根据经济适用住房项目座落、房源数量以及申请家庭收入和住房困难程度、登记顺序、申请意愿等实际情况,采取综合排序、公开摇号等方式,确定获得本批次经济适用住房购买资格的入围家庭和轮候顺序;

  (八)张榜。市、县市建设(住房保障)部门在确定入围家庭和轮候顺序后,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门在街道办事处和社区居委会分别进行张榜公示;

  (九)放号。公示期满后,对公示无异议或异议经核实不成立的入围家庭,由市、县市建设(住房保障)部门发放购房证明,并标注顺序号;

  (十)销售。市、县市建设(住房保障)部门统一组织经济适用住房销售工作,各区、市属各开发区建设(住房保障)部门和项目开发建设单位共同参与。申请人凭购房证明,在规定期限内依次选购经济适用住房,办理相关手续。超出规定期限的,视同放弃本批次经济适用住房购买资格,并在2年内不得再申请经济适用住房。

  第二十六条 购买经济适用住房可以优先办理住房公积金贷款。

  第二十七条 符合条件的家庭购买经济适用住房,按财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定执行相应的税收优惠政策。

  第二十八条 经济适用住房购房人拥有有限产权。经济适用住房的房屋权属证书上应当加注“经济适用住房”字样。

  购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因遗赠、继承等原因转移房屋产权的,受赠人或继承人需持相关证明或法律文书,按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,办理房屋转移登记手续。

  购买经济适用住房满5年,购房人可上市转让经济适用住房。在办理转让手续时,应当按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购。

  购房人也可以按照政府所定标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。经济适用住房在未取得完全产权之前不得用于出租经营。

  第二十九条 政府回购的经济适用住房,用于解决城市低收入家庭的住房困难。

  第五章 监督管理

  第三十条 有关部门应对经济适用住房建设、供应、交易、使用等各环节实施监督检查,有下列违法违规行为的,依法予以处理:

  (一)擅自改变经济适用住房用地性质的,由国土资源部门实施处罚;

  (二)擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的,由物价部门实施处罚;

  (三)未取得资格的家庭购买经济适用住房的,其所购买住房由建设(住房保障)部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购,不能收购的,由建设(住房保障)部门责成其补缴经济适用住房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人实施处罚;

  (四)购房人以虚假资料骗购经济适用住房的,责令退还;在取得完全产权前,违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回。

  对有上述情形的购房人,取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

  第三十一条 任何单位和个人有权对违反经济适用住房有关规定的行为进行检举和控告。

  第六章 附 则

  第三十二条 本办法自发布之日起施行。此前发布的相关文件与本办法不一致的,以本办法为准。各县市可根据本办法,制定实施细则。

  潍坊市廉租住房管理办法

  第一章 总  则
  第一条 为规范廉租住房建设及实物配租管理,切实解决城市低收入家庭住房困难,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内,城市低收入住房困难家庭的廉租住房建设管理工作,适用本办法。

  第三条 本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地城市规划区范围内,家庭收入、住房状况等方面符合规定条件的城市居民家庭。

  本办法所称实物配租,是指政府向符合条件的申请家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。

  第四条 市、县市建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内廉租住房管理工作。

  各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责廉租住房管理的相关工作。

  第二章 资金管理

  第五条 廉租住房保障资金来源主要包括:

  (一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;

  (二)住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;

  (三)土地出让净收益的10%(根据实际需要可适当提高比例);

  (四)政府的廉租住房租金收入;

  (五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。

  第六条 廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款专用,专项用于廉租住房保障开支,包括收购、改建、新建和维修廉租住房开支以及租赁补贴开支。廉租住房租金收入纳入财政专户,实行“收支两条线”管理,专项用于廉租住房的维护和管理。

  第三章 建设管理

  第七条 实物配租的廉租住房来源主要包括:

  (一)政府新建、改建、收购、租赁的住房;

  (二)腾退的公有住房;

  (三)社会捐赠的住房;

  (四)其他渠道筹集的住房。

  第八条 廉租住房建设用地采取划拨方式,单列年度用地指标,在土地供应计划中优先安排。

  廉租住房建设项目的规划布局,应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。廉租住房建设坚持经济适用原则,提高规划设计水平,满足基本使用功能,符合国家质量安全标准。应当按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。

  第九条 新建廉租住房采取配建方式,具体配建比例按照《潍坊市经济适用住房管理办法》第九条规定执行。用地规划、国有土地出让合同或国有土地划拨决定书中,应明确配建住房的总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项。

  新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。

  第十条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

  政府或经政府认定作为廉租住房的单位新建、收购、改建、租赁住房,以及社会捐赠的廉租住房房源、资金,按照国家规定的有关税收政策执行。

  第十一条 配建的廉租住房,由建设(住房保障)部门会同财政部门与开发建设单位签订合同,并在合同中明确廉租住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、布局、套型比例、建设标准、购买价格等事项。

  第四章 申请与核准

  第十二条 申请实物配租的居民家庭,应当同时符合下列条件:

  (一)上年度家庭人均年收入符合政府规定的低收入标准;

  (二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);

  (三)家庭成员均为城市规划区内常驻户口、且居住一年以上;

  (四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。

  家庭低收入标准和住房困难标准,由政府根据城镇居民家庭人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。

  第十三条 申请实物配租,应当提供下列材料原件:

  (一)家庭成员上年度收入证明。最低生活保障家庭提供低保证明,其他低收入家庭提供家庭成员上年度收入证明;

  (二)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证,无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,无工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;

  (三)家庭户口簿、家庭成员身份证和婚姻状况证明;

  (四)申请人为残疾人的,提供残疾证明;

  (五)与申请有关的其它证明。

  第十四条 申请廉租住房实物配租,按照下列程序办理:

  (一)城市居民家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的家庭填写申请审批表。

  (二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。

  (三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。

  (四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。

  (五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。

  (六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为廉租住房实物配租保障对象予以登记。

  经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。

  (七)符合实物配租条件的家庭,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门按照申请家庭住房困难程度、申请顺序、申请人年龄和身体状况等条件排队轮候,排序靠前的优先保障。各区、市属各开发区建设(住房保障)部门要将实物配租家庭的轮候办法、入围名单、选房顺序报市建设部门备案。

  第五章 配租管理

  第十五条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门与实物配租保障家庭签订廉租住房租赁合同。租赁合同由市建设部门统一制定,合同应明确下列内容:

  (一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;

  (二)租金及其支付方式;

  (三)房屋用途和使用要求;

  (四)租赁期限;

  (五)房屋维修责任;

  (六)停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;

  (七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;

  (八)其他约定。

  第十六条 对正在享受廉租住房租赁补贴的申请家庭,各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应在与其签订廉租住房租赁合同之月起停止发放租赁补贴。

  第十七条 实物配租租金标准实行政府定价。市区范围内,对最低生活保障家庭免收租金,其它低收入家庭按照政府公布的租金标准缴纳房租。

  第十八条 廉租住房实物配租的承租期为一年,允许提前申请退房。

  第十九条 享受实物配租的城市低收入家庭应当每年向户口所在地建设(住房保障)部门如实申报家庭收入、住房、人口变动情况。各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应于每年10月份,会同民政、财政部门对申报情况进行复核。复核合格的,继续承租;不再符合条件的,应退出廉租住房。

  各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应将年度复核结果报市建设部门备案。

  第六章 监督管理

  第二十条 享受实物配租的家庭有下列行为之一的,按照合同约定退回廉租住房:

  (一)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的;

  (二)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;

  (三)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

  第二十一条 实物配租家庭未按照合同约定退回廉租住房的,建设(住房保障)部门应当责令其限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理。

  城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的,由建设(住房保障)部门依照有关法律法规规定处理。

  第二十二条 对以弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房等方式,骗取实物配租的申请家庭,由建设(住房保障)部门责令退出住房并按市场价格补交以前房租。

  第二十三条 为廉租住房保障申请家庭出具虚假证明的,由其上级主管部门或行政监察部门依法追究相关负责人的责任。

  第二十四条 廉租住房有关管理部门工作人员,在实物配租管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第二十五条 本办法自发布之日起施行。各县市可根据本办法制定实施细则。

  潍坊市公共租赁住房管理办法

  第一章 总 则
  第一条 为完善住房保障体系,规范公共租赁住房管理,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内,公共租赁住房的规划、房源筹集、配租、准入、退出、维修和监督管理活动,适用本办法。

  第三条 本办法所称公共租赁住房,是指政府按照合理标准筹集,限定套型面积和出租价格,面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员中的住房困难群体出租的租赁型保障住房。

  第四条 市、县市建设(住房保障)部门负责本行政区域内公共租赁住房的管理工作。

  各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责公共租赁住房管理的相关工作。

  第二章 房源筹集

  第五条 公共租赁住房建设实行政府组织、政策扶持、社会参与、市场运作的方式,房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房应当依据城市总体规划、近期建设规划和产业布局,充分考虑供应对象的就业和生活需求,可以相对集中建设,也可采取配建方式,配建的比例按照《潍坊市经济适用住房管理办法》第九条规定执行。

  第六条 鼓励各类企业园区和社会机构投资建设、筹集和经营公共租赁住房。人才公寓、农民工公寓、干部教师周转房等纳入公共租赁住房建设和管理范围。

  第七条 住房困难职工较多的企业,在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下,经市、县市建设(住房保障)部门批准后,可以利用自有土地建设公共租赁住房,向本单位职工出租,但不得出售。

  第八条 公共租赁住房以满足基本居住需求为目的,既可以是成套住房,也可以是集体宿舍。新建的成套公共租赁住房,单套建筑面积应控制在60平方米以内。

  第九条 公共租赁住房应当符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。建设公共租赁住房,应当积极推广应用成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,并一次性装修到位。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应当符合建筑设计规范。

  第十条 公共租赁住房工程项目的验收和保修,按照国家有关规定执行。公共租赁住房的产权归投资人所有,并在房地产登记簿和权属证书上注明公共租赁住房;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。

  第十一条 各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应当及时将辖区内公共租赁住房房源筹集情况报市建设部门。

  第三章 申请和审核

  第十二条 政府投资建设、社会机构享受政府支持政策投资建设的公共租赁住房,配租工作由建设(住房保障)部门统一组织;企业自建的公共租赁住房,按照有关规定自行组织配租,并将配租情况报企业驻地县市区、市属开发区建设(住房保障)部门备案。

  第十三条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应当符合下列条件:

  (一)家庭人均年收入符合政府规定的收入标准;

  (二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);

  (三)家庭成员均具有市、县市城市规划区内常住户口且实际居住一年以上,家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。

  符合上述规定35周岁以上的单身人员也可申请公共租赁住房。

  家庭收入标准和住房困难标准,由政府根据城镇居民家庭人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。市区家庭收入标准为低于上年度人均可支配收入。

  第十四条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应当提报下列材料:

  (一)家庭成员身份证件、户口簿和婚姻状况证明。

  (二)上年度收入证明。申请人家庭成员有工作单位的,收入证明由所在单位出具;无工作单位的,由户口所在地社区居委会出具。

  (三)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证或商品房买卖合同,无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,没有工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;

  (四)其他需要提供的材料。

  第十五条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房按照下列程序办理:

  (一)申请家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的填写公共租赁住房申请审批表;

  (二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。

  (三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。

  (四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。

  (五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。

  (六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为公共租赁住房配租对象予以登记。

  经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。

  第十六条 新就业人员申请公共租赁住房应当符合下列条件:

  (一)具有城市规划区内常驻户口且居住一年以上;

  (二)已与用人单位签订劳动(聘用)合同;

  (三)本人在现工作所在地无自有住房且未享受住房保障政策(奎文区、潍城区、高新技术开发区和经济开发区视为同一区域)。

  第十七条 外来务工人员申请公共租赁住房应当符合下列条件:

  (一)在现工作单位工作一年以上;

  (二)已与用人单位签订劳动(聘用)合同;

  (三)本人在现工作所在地无自有住房且未享受住房保障政策(奎文区、潍城区、高新技术开发区和经济开发区视为同一区域)。

  第十八条 新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房应当提供下列材料:

  (一)本人身份证、户口簿(户籍证明)、学历证明、劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明等(提供原件核查);

  (二)申请单位出具的担保书;

  (三)申请单位营业执照等复印件(提供原件核查);

  (四)外来务工人员收入证明、在本市行政区内工作年限证明(以劳动合同为准);

  (五)其他需要提供的相关材料。

  第十九条 新就业职工、外来务工人员申请公共租赁住房按照下列程序办理:

  (一)新就业职工、外来务工人员所在单位统一向所在县市区、市属开发区建设(住房保障)部门提出申请;

  (二)建设(住房保障)部门自收到申请材料15个工作日内,就申请人员的住房状况是否符合规定条件提出审核意见,将符合条件的申请材料转同级人社部门;

  (三)人社部门自收到申请材料之日起15个工作日内提出审核意见,并反馈建设部门;

  (四)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为公共租赁住房配租对象予以登记。

  经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。

  第二十条 对经审核符合条件的申请对象,建设(住房保障)部门根据公共租赁住房项目坐落、房源数量以及申请对象的收入和住房困难程度、登记顺序等实际情况,采取综合排序、公开摇号等方式,确定获得本批次公共租赁住房租赁资格的对象和轮侯顺序,并向社会进行公示,公示期5日。公示期满,对公示无异议或异议经核实不成立的入围对象,发放租房证明,标注顺序号。申请对象按照租房顺序号选定住房后,与建设(住房保障)部门和产权单位签订《公共租赁住房租赁合同》,办理入住手续。新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房的,其所在单位也应参与合同签订。

  第四章 配租管理

  第二十一条 符合廉租住房保障条件的家庭和个人,可以申请公共租赁住房,并可以同时申请廉租住房租赁补贴。但已享受廉租住房实物配租或已购买经济适用住房的家庭和个人不得申请。符合公共租赁住房条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。

  第二十二条 公共租赁住房租金标准以保证正常使用和维修管理为原则,综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素,由物价管理部门会同建设(住房保障)部门确定。

  第二十三条 除不可抗力外,符合公共租赁住房承租条件的申请对象发生以下情况之一的,本年度内不得再次申请:

  (一)未在规定的时间、地点参加选房的;

  (二)参加选房但拒绝选定住房的;

  (三)已选定住房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的;

  (四)签订租赁合同后放弃租房的;

  (五)其他放弃入围资格的情况。

  第五章 租赁管理

  第二十四条 公共租赁住房租赁合同期限一般为3-5年。租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、房屋维修责任、房屋用途和使用要求、退出约定、违约责任等事项。公共租赁住房租赁合同统一使用省示范文本。

  第二十五条 公共租赁住房的承租人应当按照合同约定,按时缴纳租金及其他费用,合理使用公共租赁住房,不得转借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。

  承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出;对承租人拖欠租金和其他费用的,由其所在单位协助催缴。

  第二十六条 公共租赁住房的承租人不得对住房进行二次装修、改变原有使用功能以及内部结构。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当在合同约定的期限内退出承租的公共租赁住房。

  第二十七条 租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的,应在合同期满前3个月内提出申请,报配租的建设(住房保障)部门审查,符合条件的续签租赁合同。租赁合同期满后未提出续租,或虽提出续租但经审查不符合条件的,应当在合同约定时限内退出承租的公共租赁住房;暂不能退出的,经配租建设(住房保障)部门同意,可以延长期限,最长不超过6个月,延长期限内按同区域同类住房市场收取租金。

  第二十八条 各县市区、市属各开发区应明确公共租赁住房运营机构,或委托专业化的企业和机构,具体负责政府公共租赁住房的运营管理和维修养护,并对公共租赁住房使用情况进行巡查,及时发现和查处违反租赁合同约定的行为。

  第二十九条 政府投资建设的公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

  第三十条 公共租赁住房家庭的收入、人口、住房等情况发生重大变化,不再符合公共租赁住房保障条件时,应当及时向配租的建设(住房保障)部门报告并退出;租住公共租赁住房的新就业人员、外来务工人员发生变动时,申请单位应当及时向企业所在地县市区、市属开发区建设(住房保障)部门报告并退出。

  第三十一条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门每年对辖区内公共租赁住房配租情况进行审核,相关部门和单位应当积极配合做好审核工作。各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应及时将本区内公共租赁住房审核情况报市建设部门。

  第三十二条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应当建立健全公共租赁住房档案管理制度,保证档案数据的完整、准确。

  第六章 政策支持

  第三十三条 市、县市要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。其中,面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,用地采取行政划拨方式供应;其他方式投资建设的公共租赁住房,用地可以通过出让、租赁、作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。

  第三十四条 各级政府应当通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。

  第三十五条 对公共租赁住房的建设和运营,按照国家有关规定给予税收优惠。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。

  第三十六条 鼓励金融机构按照人民银行、银监会有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。

  第七章 监督管理

  第三十七条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的,解除租赁合同,收回其承租的公共租赁住房:

  (一)采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的;

  (二)不符合公共租赁住房申请条件的;

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