[案情]

　　张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：

第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点，理由如下：

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

（作者单位：福建省高级人民法院）
北京市商务局 北京市工商行政管理局 北京市质量技术监督局等


关于印发《北京市摄影行业服务规范（试行）》的通知


京商交字〔2005〕24号

各区县商务局、工商分局、质监局、环保局、劳动和社会保障局、城管大队，市摄影行业协会，各有关单位：
　　现将北京市商务局、北京市工商行政管理局、北京市质量技术监督局、北京市环境保护局、北京市劳动和社会保障局、北京市城市管理综合行政执法局制定的《北京市摄影行业服务规范（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。
　　附件：北京市摄影行业服务规范（试行）

北京市商务局　　　　　　　　　　　北京市工商行政管理局
北京市质量技术监督局　　　　　　　　　北京市环境保护局
北京市劳动和社会保障局　　北京市城市管理综合行政执法局
二○○五年五月八日

附件：


北京市摄影行业服务规范(试行)
第一章 总 则

　　第一条 为加强本市摄影行业管理，规范市场秩序和企业经营行为，维护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》、中华人民共和国行业标准《照相业开业的专业条件和技术要求》、北京市地方标准《照相业质量标准》和《照相业服务操作规程》、《北京市实施<中华人民共和国水法>办法》、《北京市实施<中华人民共和国水污染防治法>办法》、《化妆品卫生监督条例》（1989年卫生部令第3号）、《北京市户外广告设置管理办法》（2004年市政府令第151号）等有关规定，制定本规范。
　　第二条 本规范所称摄影业是指运用照相机、感光材料等，在室内外拍摄人物、风光及静物产品等，通过冲印、电脑输出、图像处理、装裱等塑造可视画面形象;运用冲扩设备、数码设备、输出存储介质、感光材料、冲洗药液等从事冲版（卷）、图片制作的经营单位和机构。
　　第三条 本规范适用于本市行政区域内所有从事摄影行业的经营者。
　　第四条 商务部门是本市摄影行业的主管部门，负责提出促进摄影行业发展的政策建议，组织制定行业技术、技能、服务质量标准并实施监督检查工作。
　　第五条 本市摄影行业协会应当加强行业自律，积极协助政府有关部门依法做好对摄影经营企业的监督服务工作。
　　（一）协助政府规范摄影市场。组织对经营者遵纪守法、依法经营教育。在行业中倡导爱岗尽责、诚实守信、优质服务、方便群众的职业准则；
　　（二）根据国家和本市有关法律法规及《职业技能标准》、《职业技能鉴定规范》，开展相应培训；
　　（三）依法履行对行业经营条件、技术水平、工艺、环保、资源节约及从业人员持证上岗、挂牌服务的监督；
　　（四）监督摄影企业规范经营服务，公开《营业执照》、服务项目、价目表、投诉电话等。


第二章 开业条件


　　第六条 从事摄影冲印经营服务的单位或机构的开业，应当遵守下列规定：
　　（一）向工商行政管理部门申请登记，依法领取营业执照;
　　（二）根据《招用技术工种从业人员规定》（劳动和社会保障部2000年6号令）的规定，从事规定职业的人员应当持《职业资格证书》上岗。
　　第七条 开业的专业条件和技术要求：
　　一、摄影冲印经营企业开业应当符合中华人民共和国行业标准《照相业开业的专业条件和技术要求》（SB/T10269-1996）、《污水综合排放标准》（GB8978-88）、国家和北京市水污染物排放标准。感光材料废物（冲洗药液、废感光胶片、感光原料及药品等生产经营中产生的各种有害废物）应当有专门的收集、贮存容器，分类收集后按照有关规定委托具有危险废物经营许可证资质的单位定期、集中处置。
　　二、应当具备的专业条件和技术要求：
　　（一）经营服务场地
　　1、有固定的、与经营项目相适应的营业场所，营业室与摄影室、工作室要分开；
　　2、在经营场所的醒目位置悬挂下列相关证照和服务标识：
　　（1）营业执照；
　　（2）服务投诉监督电话；
　　（3）服务项目及收费标准；
　　（4）服务提示；
　　（5）其他应当标识的与服务有关的内容。
　　3、店面装饰和橱窗陈列美观大方，有特色；
　　4、字号牌匾文字书写规范、醒目；
　　5、户外广告设置及内容应当遵守《广告法》的规定；
　　6、使用规范价签，规范填写，商品码放整齐，货价相符；
　　7、经营场所布局合理，清洁卫生，符合《公共场所卫生管理条例》的要求。店内应当设有顾客等候休息处所；
　　8、经营场所符合《北京市消防安全责任监督管理办法》的规定。
　　（二）生产服务设施
　　（1）有与经营项目相适应的设备、设施；
　　（2）有消毒处理拍摄用服装服饰的设备、设施；
　　（3）有合理的上下水设施，废水处理应符合国家和北京市水污染物排放标准；
　　（4）使用化妆品应当符合《化妆品卫生监督条例》的规定。
　　（三）从业人员要求：
　　1、经营者的基本标准：熟悉国家的法律法规和企业内部的各项规章制度及经营服务的业务知识，具有一定的经营管理能力和组织领导能力；
　　2、从业人员的基本要求：信守职业道德，遵纪守法；具有初中以上文化程度或同等学历；从事国家规定职业的人员应当取得职业资格证书；
　　3、上岗人员统一着装，佩戴服务标志。


第三章 经营服务管理


　　第八条 经营者不得有下列行为：
　　（一）不符合开业标准擅自开业经营；
　　（二）不明示服务项目、不明码标价，不事先说明收费项目、服务项目、加工方法和服务方式的行为；
　　（三）非法占据公共场地，强拉顾客拍照，欺诈顾客，非法牟取利益；
　　（四）销售“三无”商品；使用不符合国家或行业标准的伪劣设备和材料；
　　（五）技术工种人员无证上岗；
　　（六）侵犯消费者肖像权；
　　（七）做虚假广告宣传；
　　（八）其他违法经营行为。
　　第九条 经营者应当向消费者提供服务的真实信息，对消费者提出或询问的有关问题，应当做真实、明确的答复。
　　第十条 服务的基本要求：
　　（一）遵守职业道德规范；
　　（二）举止文明，热情主动。仪表仪容端庄、大方、整洁，表情自然、亲切。语言文明礼貌，讲普通话；
　　（三）挂牌服务。
　　第十一条 经营者为消费者提供服务时应当按相应程序操作：
　　（一）为消费者提供符合本企业工艺水平的样片，介绍照片的制作周期、风格、质量和服务价格；
　　（二）在协商一致的前提下，为消费者开具服务单据，其内容包括联系方式、服务内容、规格尺寸、数量、价格，以及看样片和交付照片的日期、经手人等。对消费者所提出的特殊服务要求需注明；
　　（三）化妆人员要按照服务单据提供服务，根据消费者的特点和要求合理使用符合质量标准的化妆品，为顾客化妆造型，如需增加收费项目，应事先说明；摄影人员应进一步与消费者核对照相的各项要求，并按照要求为顾客拍照；
　　（四）对消费者提供的底片、照片、数码文件等进行质量检查，并向消费者说明其制作效果，对存在缺陷的来件，应在服务单据中注明；
　　（五）数码冲扩要提醒顾客将影像资料进行备份，并使用数码设备直接向顾客展示影像资料，确定冲印要求；同时，要对下载的数码影像文件作备份；
　　（六）按规定期限为消费者提供符合约定要求的照片，妥善保管其底片、照片、数码文件；
　　（七）顾客未选中的照片及次品废品要采取删除、粉碎等方法销毁。
　　第十二条 对于消费者认为有特定意义的珍贵照片，根据消费者提出保值的需求，可实行保值服务。即由消费者提出照片、底片、胶卷或数码影像的价值，在双方协商一致的前提下，签订书面保值协议，保值服务费由经营者与消费者共同协商确定。


第四章 质量规范原则标准


　　第十三条 拍摄的基本要求：
　　（一）基本标准：影像清晰，反差适宜，画面结构合理，层次丰富，所摄人物神态自然、美观真实；
　　（二）证件照严格按照特定的规格要求构图；
　　（三）无技术失误造成的虚、动、歪、斜、闪；
　　（四）符合本企业样片的质量水平和服务约定的质量要求。
　　第十四条 化妆造型的质量标准：
　　（一） 按服务约定进行化妆造型；
　　（二） 根据消费者的特点，合理使用化妆品和装饰品，对人物进行适度美化；
　　（三） 化妆造型与整体拍摄风格相一致；
　　（四）符合本企业样片的质量水平和服务约定的质量要求。
　　第十五条 照片输出（冲印）的基本要求：
　　（一） 基本要求：影像清晰，反差适宜，色彩饱和不偏色；
　　（二） 无技术失误造成的花、划、化、闪、粗；
　　（三） 裁切整齐，装裱工整平服；
　　（四）符合本企业样片的质量水平和服务约定的质量要求。
　　第十六条 照片的规格、介质、文件量：
　　（一）照片的输出介质及介质品质均应符合服务约定，不得更改。
　　（二）数码影像资料不得小于服务约定的文件量；
　　（三）照片规格尺寸应由照片的长乘以宽的形式标注，并使用法定计量单位，照片规格尺寸由消费者自己选择。
　　照片规格尺寸对照表如下：


公制规格
常规照片名称

2.5cm×3.5cm
1英寸

3.5cm×4.9cm
2英寸

5cm×7.2cm
3英寸

7.2cm×9.9cm
4英寸

8.5cm×12.5cm
5英寸

10cm×15cm
6英寸

12.6cm×17.5cm
7英寸

15cm×20cm
8英寸

19.2cm×24.4cm
10英寸

23.5cm×28.5cm
12英寸

26cm×35cm
14英寸

27.6cm×38.5cm
16英寸

32cm×45cm
18英寸

35cm×50cm
20英寸

50cm×60cm
24英寸

55cm×75cm
30英寸

70cm×90cm
36英寸

90cm×120cm
48英寸

120cm×150cm
60英寸


　　说明：
　　○特定尺寸的证件照不在此例；
　　○特殊规格尺寸由经营者与消费者协商议定；
　　○艺术摄影中特殊比例构图的照片，长度应符合上述标准。
　　○数码创作照片规格可参照执行。


第五章 赔偿原则


　　第十七条 摄制或加工的照片经两次返工仍达不到约定的质量要求的，应当全额退还所收的费用。
　　第十八条 对于保值服务的项目，达不到协议规定的要求，且无法挽回的，应当按保值额予以全额赔偿，并退还服务项目的所有收费。
　　第十九条 对于非保值服务的项目，因经营者的责任造成损坏、丢失的，应当与消费者协商解决。事先有约定的，按约定赔偿解决。
　　第二十条 未按约定时间交件，除不可抗拒原因之外，每延迟一天，经营者按约定的票面价格的10%进行赔偿。
　　第二十一条 无论何种原因，经营者为消费者提供快件服务并收取加急费的，没有按时交付，应双倍退还加急费。消费者有具体要求的，双方协商解决。
　　第二十二条 为顾客加工制作的相框、相册等，在一年之内出现开胶、变形的，应无偿返工制作。
　　第二十三条 经营者与消费者因商品质量或服务质量发生纠纷，由双方约定送专业检测机构进行检测鉴定，检测鉴定费用由申请方先行垫付，由最终责任方负担。对于难以检测鉴定的争议，经营者应提供自己无过错的证据，不能提供无过错证据的由经营者承担责任。
　　第二十四条 摄制或加工制作后的照片，经营者负责保管六个月，数码照片资料保管两个月，消费者逾期不取的，经营者有权处理。特殊约定除外。
　　第二十五条 侵犯肖像权、消费者与经营者发生赔偿争议的，按照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定予以解决。

第六章 监督管理

　　第二十六条 商务、工商、质监、环保、劳动和社会保障、城管等部门应当加强对本市摄影行业的监督管理。对违反本《规范》的，按照各自职权依法查处。
　　（一）工商部门依法加强对摄影冲印经营者的监管。
　　（二）质量技术监督部门依法管理产品品质仲裁的检验、鉴定。
　　（三）环保部门依法加强对摄影冲印企业的废水排放、感光材料废物处置的监督管理。
　　（四）劳动和社会保障部门依法对劳动者就业前培训、在职培训和职业技能鉴定进行管理和监督检查。
　　（五）城管执法部门依法维护摄影行业正常经营秩序，取缔流动无照摄影经营行为，加强对旅游景区流动摄影网点的监督管理。
　　（六）消费者协会依法协调解决摄影品质和经营服务的纠纷，维护消费者的合法权益。
　　第二十七条 市摄影行业协会和各区县服务行业协会负责本市、本区县摄影行业的行业管理，加强行业的指导和督促检查工作，引导业内企业积极参与“守信”企业活动，提高行业信用水平。

第七章 附 则

　　第二十八条 本规范由北京市商务局负责解释。
　　第二十九条 涉及的摄影合同示范文本由北京市工商行政管理局、北京市商务局、北京市摄影行业协会制定。
　　第三十条 本规范自2005年7月1日起执行。