商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为，笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评：
　　
认购定金一去不返

　　《××苑商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者则所缴认购定金不予退还。”
　　
　　点评：商品房买卖属于大宗消费，购房者通常需要有一个合理的“决定期”，以便购房者在深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务前提下，自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的，不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

　　上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定，“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

　　点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了购房者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，购房者应坚决抵制这样的条款。
因此，在签约之前，一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规；要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证“五证”是否齐全；务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，不要在不知情的情况下贸然交付定金；对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
　　
　　上海市××置业公司制定的《××认购书》规定：“如在上述期限内（签认购书十五日内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
　　点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
　　
免除责任巧设计

　　上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
　　
　　点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由购房者承担，是违法、无效条款。
　　
　　模糊标的好圈钱

　　上海浦东××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
　　点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
　　
　　违约责任不对等

　　上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。
　　
　　点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重购房者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
　　
　　面积误差设陷阱

　　松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
　
　　点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
　　
　　一房二卖搞欺诈

铁道部


中国铁路机车车辆工业总公司工资总额与经济效益挂钩办法
铁道部



第一条 为了适应铁路机车车辆工业企业建立现代企业制度的需要，根据铁道部、劳动部、财政部、国家计委《关于下达〈铁路运输、工业、物资供销企业实行工资总额同换算周转量和上交税金复合挂钩实施办法〉的通知》（铁劳〔1991〕147号）及国家有关规定，特制定本办
法。
第二条 本办法的适用范围为中国铁路机车车辆工业总公司（以下简称公司）所属的独资企业。工资总额口径为国家统计局统计规定的公司全部劳动报酬（除国家事业单位）。
第三条 公司要确保国有资产保值增值，满足铁路运输生产需要，保持企业稳定。要进一步加强自我约束，不断实现增产增收、减人提效。
第四条 公司工资总额的提取，主要与销售收入挂钩，实行销售收入工资含量包干办法。
第五条 工资含量的确定
工资含量表示为每实现百元销售收入应提取的工资数额。工资含量核定后原则上不再调整。工资含量另文公布。
工资含量确定的原则是：
（一）销售收入：按1997年前三年平均的销售收入计算。
（二）工资总额：根据本办法的工资总额口径，按1997年前三年平均的结算工资总额计算。
第六条 考核指标
（一）公司完成的资本金收益额大于部上年下达的考核指标时，可按超过数额的50％增列工资总额；小于部当年下达的考核指标时，按亏欠额的100％减列工资总额。
（二）完不成铁道部下达的国有资产保值增值指标，不得提取新增含量工资。
（三）由于公司产品质量问题发生行车责任重大、大事故，按事故直接损失金额的一定比例（不大于10％）扣减当年结算工资总额；发生职工伤亡事故，按部（84）铁劳人字1878号文件第四条规定罚款数额的100％扣减结算工资总额。
（四）公司继续实行部规定的职工人数节奖超罚办法和工资调节制度。奖罚工资一并列入结算工资总额。
第七条 工资总额的结算
（一）结算工资总额＝当年实现销售收入×核定工资含量＋其它工资
其它工资包括：
1．出口创汇奖；
2．按考核指标增减的工资；
3．其它工资。
（二）结算工资总额比上年结算的数额增长幅度较大时，按以下规定进行调整：增长10％（含10％）以内部分按100％结算；10％～15％（含15％）部分按80％结算；超过15％以上部分按60％结算。结算工资总额最多不超过对国家的清算数额。
第八条 工资总额的预提
在工资结算前，企业可根据经济效益指标完成情况，按月（或按季）预提工资，使用时应留有余地。年终结算时，当年发放的工资总额小于结算工资总额的余额，可跨年度使用；超过结算工资总额的部分，在结算时扣除。
第九条 公司应填报《中车公司销售收入工资含量包干指标完成情况表》和《中车公司销售收入含量工资结算表》一式四份（样式附后），与财务年度决算同时上报铁道部审批。
第十条 公司在编制年度生产经营计划的同时，应编制年度工资总额使用计划，报铁道部核备。
第十一条 公司应坚持企业工资总额的增长幅度低于企业经济效益的增长幅度，职工平均工资的增长幅度低于劳动生产率（按增加值计算）增长幅度的原则，在生产发展和效率、效益提高的前提下，使企业职工的工资水平保持适度增长。
第十二条 公司应当每年从挂钩工资总额的增长部分提取不少于10％的数额，作为企业工资储备。在劳动效率、经济效益提高较快，挂钩工资总额提取较多时，应加大工资储备，用于以丰补歉。
公司在动用历年节余的“应付工资”时，须报经铁道部批准。
第十三条 公司应根据本办法的原则精神，在不突破部核定工资含量的前提下，结合所属企业的实际，制定实施细则，并报部备案。
第十四条 公司机关工资总额的提取，要与国有资产保值和资产收益等经济效益指标挂钩，并重视把握好与所属企业的工资水平关系。具体办法由公司提出，报部审批。
第十五条 本办法由铁道部劳动工资司负责解释。
第十六条 本办法从1997年度起实行，原铁道部《关于下达〈铁路机车车辆工业企业工资总额同经济效益挂钩实施细则〉的通知》（铁劳〔1992〕43号）即行废止。
附表：一、中车公司销售收入工资含量包干指标完成情况表
（略）
二、中车公司销售收入含量工资结算表（略）



1997年9月4日