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浅谈雇佣人的民事责任/陈新

时间:2024-07-12 20:17:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8471
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浅谈雇佣人的民事责任

雇佣人的民事责任,是以雇佣关系为前提的一种侵权责任。按照侵权行为法的理论,雇工在执行雇佣活动中致人损害,其雇佣人应当承担替代的民事责任。我国现行《民法通则》对雇佣人的责任未加明确规定。随着社会主义市场经济的发展,个体私营经济的繁荣,雇佣关系越来越普遍,雇工在执行雇佣劳动过程中实施的侵权行为,导致他人人身、财产损害,由此所产生的雇用人与雇工之间,雇工与受害人之间,雇佣人与受害人之间的关系迫切需要民法加以调整。由此,雇佣人的民事责任包括以下两方面:一是雇佣人对雇工在执行职务中所受的损害应承担的责任,二是雇佣人对雇工在执行职务中致第三人损害应承担的责任。本文着重谈谈雇工在执行职务中致第三人损害,雇佣人应承担的民事责任。
一、雇佣人责任的法律及理论依据
雇佣人的责任,理论界有人称为“替代责任”、“转承责任”或“代负责任”。雇佣人,指雇佣他人为自己处理或执行事务的人。雇佣人的赔偿责任依据雇佣人与受雇人之间的特定关系,即在雇佣关系中产生的一种民事责任。在雇佣关系中,雇工按照雇佣人的指示利用雇佣人提供的条件,以自己的技能为雇佣人提供劳动,雇佣人向提供劳动的雇工支付劳动报酬。雇工在完成雇佣人交付的工作过程中,可能使自己受到损害,也可能使他人受到损害,对这两种损害,雇佣人均应承担民事责任。
雇佣人就其雇工的行为承担侵权责任的历史源远流长,在原始的法律中,雇佣人就其雇工的行为承担责任是普遍存在的,“主人就其仆人和奴隶的行为所承担的侵权责任是一种严格责任,不以仆人与奴隶的过错行为作为承担责任的基础”。此后,这种严格的过错责任逐渐向侵权责任转化。20世纪,英美法律建立起这样的原则:雇佣人应当就雇工的行为承担侵权责任,此种责任被称为替代责任。德国1887年民法典将雇佣人责任认定为过失推定责任。法国民法典对雇佣人的侵权责任作了这样的规定:“主人或雇佣人对其仆人及雇工因执行职务所造成的损害,应负赔偿责任”①。
我国《民法通则》对雇佣人就其雇工的行为所承担法律责任有没有作出规定?对此,有不同观点。有人认为《民法通则》第43条规定的“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员经营活动承担民事责任”可以看作是此种法律责任的根据,即把“其他工作人员”作扩张解释,解释为一切雇工。那么《民法通则》第43条能否看作是雇佣人就其雇工行为承担法律责任的依据呢?能否通过扩张解释第43条而责令雇佣人就其雇工的行为承担替代责任?笔者以为不可。一方面根据该条的规定,法人仅仅对自己的法定代表人及其他工作人员代表法人所签定的契约或所进行的其他合法行为承担法律责任,而不对他们所进行的侵权行为或其他违法行为承担法律责任;另一方面,根据现代两大法系国家的法律,就自己雇工的侵权行为承担责任的雇佣人也并不仅仅是指作为企业的公司或法人组织,非法人组织诸如合伙企业和个人独资企业也可以雇佣他人从事商事活动而成为雇佣人,并且个人也同样可以成为雇佣人,而如果将雇佣人就其雇工的行为所承担的侵权责任建立在《民法通则》第43条的基础上,则实际上意味着非法人组织和个人不能对自己所雇佣的人的行为承担法律责任,即使这些人在实施侵权行为时是完全根据非法人组织或个人的意志或命令而行为,也是如此。可见《民法通则》第43条不是雇佣人承担替代责任的根据。实际上,雇佣人就其雇工的行为承担侵权责任的根据在我国民法中无明
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①张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第386页。
确的法律依据,为适应司法实务的需要,调整雇佣人执行职务侵权责任关系,
最高人民法院在没有实体法规范的情况下,在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中,从程序法司法解释的角度,规定了雇佣人侵权责任关系。该意见第45条规定,“个体工商户、农村承包经营户、合伙组织雇佣的人员在进行雇佣合同规定的生产经营活动中造成他人损害,其雇主是当事人。”这一司法解释固然是程序法的解释,其内容也不周延,但它毕竟对确认这种赔偿法律关系的必要性作出了反映,可以解决司法实务的急需,其积极方面应当予以肯定。但在审判实践中,法官在审理雇工损害赔偿案件引用实体法时,仍感到困惑,因为,实体法无具体规定。因此,我国在制定民法典时,应对雇佣人就其雇工的侵权行为承担替代责任作出明确的规定。
现在,无论大陆法系国家还是英美法系国家,都确立了雇佣人责任法律制度,司法机关在长期的审判实践中形成了大量具有典型意义的判例,可以说雇佣人责任已经成为在理论上无可争议的法律制度。然而,人们对此项法律制度的理论依据,即为什么雇佣人必须对雇工在执行受雇职务过程中因侵权给他人造成的损害承担赔偿责任,则还没有形成相对统一的意见。对此,法学界主要有以下几种理论:
第一、控制与监管理论。此理论认为:雇主之所以对其雇员的行为承担侵权责任,是因为雇主已经选任该雇员并委托他去完成所交付完成的雇佣工作,履行其所承担的责任,雇主一旦选任雇员并委托他去从事其职务范围内的活动,则应对其雇员的行为加以控制与监督,防止其雇员损害他人的行为的发生,如果雇主没有控制和监督好雇员的行为,致使该雇员在从事其雇佣范围内的活动时,损害第三人的利益,即应对那些遭受此种损害的人承担侵权责任。
第二、公共政策理论。此理论根据为大多数英美侵权法学家所倡导。雇主之所以要对雇员的行为承担侵权责任,是因为根据过去的经验,人们知道,一是雇主从事某种活动,则此种活动通过其雇员的侵权行为会对他人造成损害,而此损害之所以发生是因为雇主希望从其雇员的活动中获取利益。当雇员的侵权行为造成第三人损害时,公平原则要求雇主承担侵权责任而不是由无辜的受害人承担此种责任,美国经济分析法学派认为,谁能以最低的社会成本和磨察损耗订立保险合同,将因侵权产生的损害转嫁给一个更大的共同体或整个社会,谁就应当承担这些损害。于雇工侵权情形,在受害人、雇工和雇主这三者之间,通常雇主最有可能和能力通过保险合同将风险转嫁给他人,他是最适当的风险吸收者,因此雇主必须对雇工的侵权损害承担赔偿责任。
第三、注意义务理论。此理论认为,雇主之所以要就自己的侵权行为对第三人承担侵权责任是因为雇主自己直接对该第三人承担注意义务,并且他在通过雇员的行为侵害第三人时,他即违反了对该第三人所承担的该种注意义务。第三人在要求雇主对其雇员的侵权行为承担侵权责任时,无须考虑其雇员是否对该第三人承担注意义务和实施了侵权行为②。
雇佣人所承担的替代责任理论并非源于任何极其清楚的,具有严密逻辑的法律原则,它实际上源于社会的安排和便利以及朴素的正义。雇佣人被推定为其本人的利益而使用雇工并且被推定为能够更好地承担那些因为此种安排而偶尔产生的损害的赔偿责任,因此,当雇工在其职权范围内实施了侵权行为时,雇佣人必须就此侵权行为对他人承担侵权责任③。
二、雇佣人责任的归责原则
雇佣人责任作为一种特殊侵权责任,是为现代各国民事立法所普遍确定,但雇佣人承担责任的性质即归责原则是什么?各国规定不尽相同,就其基本内
②张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第389-390页。
③张民安著:《过错侵权现任制度研究》,中国政法大学出版社2002年版,第393页。
容分析,可归纳为以下几种:
第一、严格责任制。此种性质的法律责任,主要由欧洲大陆法系的某些国家采取。严格责任的理论根据在于:源于委托工作的危险,应当由因该工作的完成而受益的人承担;给某人提供就业机会只不过是为了追逐雇佣人自身的利益;在那样的情况下雇佣人对那一领域的(委托给)专门人员的工作的特别危险依法负有委托控制义务。
第二、过错责任制。此种性质的法律责任主要由大陆法系国家所采取。其特点是以雇佣人的过错确定雇佣人责任。该过错为选任、监督受雇人方面的过错、由法律推定,无须受害人举证。故为过错推定责任制。
第三、无过错责任制。采取这种立法例的国家主要是英美法系国家等。其特点是,不以雇佣人选任或监督受雇人的过错确定雇佣人责任。无论雇佣人有无过错,均应对受雇人执行职务中的侵权行为负责。
英美法系中,雇佣人的这种民事责任称为替代责任。论其性质,为一种无过错责任。雇佣人不得主张选任或监督受雇人已尽相当注意而免责。雇佣人本身虽无任何过失,仍应就雇工的行为负责。至于是否以雇工的过错责任为要件,则要看这种侵权行为在法律上属于过错责任或无过错责任。即雇工的侵权行为为过错责任的,须以受雇人的过错为要件,为严格责任的,不以雇工的过错为要件。
第四、过错责任与衡平责任结合责任制。这是我国台湾民法所采取的一种立法例。台湾民法典第188条规定“1、受雇人因执行职务,不法侵害他人之权利者,由雇佣人与行为人连带负损害赔偿责任。但选任受雇人及监督其职务之执行已尽相当之注意或虽加以相当注意仍不免发生损害时,雇佣人不负赔偿责任,2、被害人依前项但书之规定,不能受损害赔偿时,法院因其申请,得斟酌雇佣人与被害人之经济状况,令雇佣人为全部或一部分之赔偿。3、雇佣人赔偿时,对于为侵权行为之受雇人,有求偿权④。根据这一规定,台湾民法上的雇佣人民事责任分为两部分,一是过错责任,二是衡平责任。
我国现行民法没有规定雇佣人侵权责任的归责原则,学者们对如何确定雇佣人责任的性质有不同的看法。一种观点认为,雇佣人责任应适用过错责任原则,兼采公平原则为补充:另一种观点认为,雇佣人责任应为无过错责任。在我国,对于雇佣人就雇工在执行职务中造成他人损害的,雇佣人应承担无过错责任。这是为了保护受害人的利益,同时也符合保护弱者的现代民法思想。在这一无过错规则原则下,雇佣人不得以证明自己对雇工的选任和监督已尽应有之注意而免责⑤。笔者倾向于后一种意见,即雇佣人责任归责原则应为无过错责任。理由如下:
第一、从我国现行民事立法看,雇佣人民事责任采取无过错责任制,与现行法的有关规定相符。在民法通则中,监护人对于被监护人致人损害的民事责任是一种无过错责任。雇佣人民事责任不应比监护人民事责任轻。尽管这两种责任的根据不同,但都是对他人的侵权行为负责。高度危险作业民事责任,亦是无过错责任。当高度危险作业的操作人员为雇工时,即发生雇佣人民事责任问题。由于雇佣人民事责任为无过错责任,与高度危险作业民事责任的性质一致,因而雇佣人就不能以自己在选任监督受雇人上无过错而免责。相反,雇佣人若承担过错责任,则就会出现雇佣人对雇工在作业中致人损害,既承担无过错责任,又承担过错责任的矛盾现象,这就为合理解决高度危险作业民事责任设置了障碍。
第二、否认雇佣人责任为无过错责任的理由有以下两点,一是没有法律依
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④房绍坤著:《论雇佣人的民事责任》。
⑤张新宝著:《中国侵权行为法》,中国社会科学出版社1998年版,第162页。
据,因为法律对适用无过错责任原则没有明文规定。《民法通则》第106条3款规定,没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。《民法通则》在特殊侵权民事责任条文中没有规定雇佣人的责任,因此,雇佣人责任适用无过错责任原则没有法律依据;二是适用无过错责任原则,对于保护雇佣人的合法权益和经济发展不利,雇佣人无论有无过错,均须承担赔偿责任,这样容易养成雇工的怠惰等恶劣习惯,使雇佣人的合法权益受到侵犯,有碍于社会经济的发展。笔者认为,该理由不能成立。首先,讨论雇佣人责任本来就不是在现行法律规定的范围内进行,而是对今后立法的思考和建议,现行法律没有对雇佣人责任规定无过错责任,根据现行法律当然不能适用无过错的雇佣人的责任(实际上这本身就是个探讨的问题),但这并不影响今后法律对雇佣人责任明文规定无过错责任。其次,适用过错责任制固然有利于保护雇佣人的利益,但同时却不利于保护受害人的利益。现代侵权法的社会功能,首先在于补偿侵权行为给受害人合法权益造成的损害,然后通过对民事主体权利之保护和补救,在客观上平衡社会利益。对雇佣人责任适用何种责任,应从侵权法的这一基本社会功能出发,着眼于保护和补偿受害人的合法权益。牺牲受害人的利益,强调保护雇佣人利益和经济发展,难与侵权法的本旨相合。可见,采取无过错责任,不会压抑雇佣人的活动及经济发展,采取无过错责任制,雇佣人可以通过保险或提高商品及劳务的价格,分散其负担,并对受雇人严格管理,以避免责任的发生,这对于整个社会的安定是有裨益的。
第三、随着社会主义市场经济的发展,雇佣劳动关系也随之得到不断发展,劳动者受雇的组织或个人都负有对劳动者教育、监督的责任,雇佣人对雇工在执行职务中致人损害的责任也应照法人对其职工执行职务中致人损害的责任承担原则处理。
此外,关于雇佣人的民事责任,虽然目前基本有过错责任制和无过错责任制两种立法例,但采取无过错责任制已成为一种世界性的发展趋势,我国应当顺应雇佣人无过错责任制的世界潮流,在立法上采取雇佣人无过错责任制。
三、雇佣人责任的构成
雇佣人对雇工在执行委托事务过程中造成的侵权损害承担赔偿责任,必须符合下列几项构成要件:
第一、须有第三人受损害的事实。第三人所受损害包括人身和财产损害。第三人所受的损害必须是客观存在的,是雇工在执行雇佣人授权的事务时,对第三人的人身、财产造成的实际损害。
第二、雇佣人与雇工之间存在雇佣关系。雇佣关系的存在是雇佣人承担民事责任的先决条件。雇佣关系是指雇工利用雇佣人提供的条件,在雇佣人的指示、监督下,以自己的技能为雇佣人提供劳务并获取报酬的劳动关系。据此,雇工就是按照雇佣合同为雇佣人所选任并在其监督下,执行受雇任务,并获得报酬的人。考察雇佣关系存在与否,首先要看双方当事人之间有无雇佣合同(口头的或书面的)。如果有合同一般即可认定雇佣关系。如果没有书面合同,则要进一步考察双方当事人是否存在事实上的雇佣关系,即行为人是否为雇佣人提供劳动,是否为雇佣人所监督、有无报酬、雇工提供劳动并获得报酬应是认定雇佣关系存在的重要依据。
实践中,经常出现所谓的“借用工人”的现象,即一个雇佣人将他的雇工临时“借给”另一个雇佣人,供其支配使用。例如,运输企业主将一辆卡车及司机借给另一企业主从事运土工作。如果雇工被借用期间因侵权造成他人损害,那么损害后果应由哪一个雇佣人来承担呢?大陆法系国家的司法判例认为,在这种情况下,主要还是看雇佣人是否具有对“借工”发布指示并进行监督和控制的权利和义务。如果借出工人的雇佣人在借出之后依然保留了这种指示权,则赔偿责任仍应由他承担;反之,如果借入工人的雇佣人在借入之后就获得了对借用工人的指示权,则应由他来承担赔偿责任。法国的司法判例发展了另一条规则,即将借用工人的事务分成两个领域,每一个领域的事务受一个雇佣人的指示的控制。借用工人的侵权行为属于哪个领域,对该领域事务具有指示权利的雇佣人就承担损害赔偿义务。在上述案件中,如果被借用司机的侵权行为是由于他不遵守一般的交通规则引起的,则因此所产生的损害应由借出司机之运输业主承担;反之,如果侵权行为是不当装载泥土引起,则损害由建筑业主负责赔偿⑥。笔者以为:关于“借用工人”致第三人损害,应由两位雇佣人共同承担赔偿责任,这样,既防止雇佣人相互推诿,又保护了受害人的合法权益。
第三、雇工的行为必须为执行职务的行为。雇佣人只对雇工执行职务行为所造成的损害承担民事责任。雇工的侵权行为是不是在执行职务时所实施的,是认定雇佣人责任成立的关键因素。因为雇佣人只可能对雇工执行其委托事务过程中造成的损害承担责任。在实践中,认定雇工是否执行事务即确定雇工执
行事务的范围,有时非常困难的。我们可以从雇佣人的主观意思和雇工的逐个意思出发来分析这个问题。从雇佣人的主观意思来看,他所指示雇工应该办理的事情,就是执行事务的范围,超出雇佣人指示的范围的行为都不是执行事务。从雇工的主观意思来看,他执行事务本来就是以雇佣人的指示为依据的,但在雇佣人指示不够具体明确,或者因情势变化必须另行执行事务,或者为雇佣人的利益而为之的情况下,其行为亦应属于执行事务的范围。单纯采用雇佣人主观说来确定雇工执行职务的范围,客观上会给雇佣人以雇工行为不符合其主观意志因而不属于执行事务范围提供依据,而雇工主观说,强调以雇工意志为标准,使执行事务的范围任意扩大,致雇佣人承担不可预料风险。笔者认为,前二种学说是以当事人的主观意志为标准的,若采取这些观点,就等于由当事人
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⑥邵建东著:《论雇主责任》。
自行认定行为性质,使之失去客观标准。那么,究竟应采用何种标准来确定雇工执行事务的范围,笔者以为应采用客观说,即是以执行事务的外在表现形态为标准,如果行为在客观上表现为与依雇佣人指示办理的事件要求相一致,就应当认为是属于执行事务的范围⑦。雇工的行为在执行职务过程中实施,但与职责无关的行为,则不在其内。雇工在执行职务过程中,以执行职务的方法,故意致害他人,以达到个人不法目的,虽然其内在动机是出于个人的私利,但其行为与职务有内在的关系,因此也认为是执行职务的行为⑧。例如,某个体成衣店徒工为顾客送成衣,乘机隐匿衣物逃走。该徒工虽然故意实施侵犯他人财产权的行为,但他的行为与他的职责有密切关联,是以执行职务活动实施侵权行为,当然应视为执行职务的范围。之所以造成这种后果,雇佣人选任不当的责任是不能逃避的。
第四、雇工行为须构成侵权行为。雇工行为须构成侵权行为,是雇工承担
民事责任的必要条件。侵权行为的构成要件一般有四项,即侵害行为、损害事实、侵害行为与损害结果之间存在因果关系以及行为人的过错。判断雇佣人的行为是不是侵权行为,通常也应以此侵权行为的一般构成要件为标准。如果雇工因执行职务所从事的活动属于适用过错责任的场合,只有其主观有过错,才能发生雇佣人的责任,如果雇工因执行职务所从事的活动属于无过错责任的场合,如在产品责任、高度危险作业责任、环境污染责任等责任中,无须雇工主观有过错,只要造成损害,雇佣人即应负责。如果雇工在执行职务过程中的行为不构成侵权行为,那么即使行为造成了损害,他本人也无须承担赔偿义务,既然如此,雇佣人的赔偿责任自然无从谈起了。
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⑦杨立新、韩海东著:《侵权损害赔偿法》,吉林人民出版社1990年版 ,第307页。
⑧杨立新著:《侵权法论》上册,吉林人民出版社2000年版,第405页。

上海市社会力量办学管理办法

上海市人民政府


上海市社会力量办学管理办法 


 (1989年7月23日上海市人民政府第12号令发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布)
  第一条 为鼓励和支持社会力量办学,加强管理,促进本市社会力量办学的健康发展,根据国家和本市有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法所称社会力量系指民主党派、人民团体、社会团体、企事业单位以及公民个人办学者。
  本市社会力量单独或者与非社会力量联合举办的向社会招生的各类学校(包括班,下同)必须遵守本办法。
  第三条 各级人民政府和教育行政部门应当鼓励和支持社会力量办学,维护学校的合法权益,帮助解决办学中存在的困难。
  第四条 社会力量办学必须坚持四项基本原则,遵守国家法律、法规和规章,保证教学质量。
  第五条 社会力量办学可根据各自的办学力量和条件,开办各种类型的职业技术培训、基础教育、中等专业教育、高等教育自学考试辅导、大学后的继续教育以及社会文化和生活教育等。
  第六条 社会力量办学应当具备以下条件:
  (一)有学有专长并熟悉教学业务和学校管理的人员主持学校的日常工作;
  (二)有明确的办学宗旨、培养目标、办学方案和教学计划;
  (三)有一定数量的能胜任教学工作的专职和兼职教师;
  (四)有必要的教学场所和教学设备;
  (五)有办学和教学的管理制度;
  (六)有正当可靠的经费来源。
  第七条 单位申请办学须经其上级主管部门同意。城镇待业人员申请办学须经所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府同意。离、退休人员申请办学须经原工作单位或者所在地街道办事处(或者乡、镇人民政府)同意。
  第八条 社会力量办学在取得有关单位同意办学的文件后,应当按下列规定办理审批手续:
  (一)凡举办需国家承认学历的各级各类学校,应当按照国家或者本市的学校设置有关规定办理审批手续。
  (二)凡举办需国家承认技术等级的学校应当向市或者区、县劳动行政部门办理审批手续;市或者区、县劳动行政部门批准后,应当抄送市或者区、县教育行政部门备案。
  (三)举办不需国家承认学历、技术等级的学校,应当向学校所在地的区、县教育行政部门办理审批手续;其中举办职业技术、法律、艺术、卫生、体育、旅游等内容(包括岗位培训)的学校,由教育行政部门会同区、县以上劳动、司法、文化、卫生、体育、旅游等行政主管部门审批。
  (四)凡举办符合前项规定的各类函授、刊授、广播电视学校或者已设立的学校开办符合前项规定的各类函授、刊授、广播电视班,必须向市教育行政部门办理审批手续。
  前款第(三)、(四)项规定举办的学校,经批准后,由教育行政部门发给《社会力量办学许可证》。
  第九条 外省市社会力量举办的学校在本市招生或者设立教学点的,应当持学校所在省教育行政部门批准办学的证明文件,向市教育行政部门提出申请;其中需国家承认技术等级的学校,应当持学校所在省劳动行政部门批准办学的证明文件,向市劳动行政部门提出申请,经审查批准后,方可在本市招生或者办学。
  第十条 未取得颁发国家学历证书、技工技术等级证书资格的学校,不得自行颁发上列各类证书。学生学习结束,成绩合格,可由学校发给市教育行政部门印制的《结业证明》,注明所学专业、课程、学习时数和考试成绩,并由学校校长在《结业证明》上签章。
  第十一条 社会力量举办的学校,其名称应当体现学校的类别、层次、性质,不得采用行政区划名称命名。
  第十二条 凡在本市跨区、县设立分校、教学点的学校,应当向其分校、教学点所在地的教育行政部门或者劳动行政部门办理审批手续。
  社会力量举办的学校变更校名、类别、层次、专业、举办单位、举办人或者改变隶属关系,均须向原审批部门办理审批手续。
  第十三条 学校的招生广告,须报经原审批部门审查同意后,方可刊登、播放、张贴、邮寄。招生广告的内容必须以核准的办学范围为限。
  第十四条 学校可以聘请在职人员任兼课教师。应聘人员应当经所在单位同意。
  学校聘任教师或者学校管理人员应当签订聘用合同。教师的兼课报酬应当按市有关规定执行。
  第十五条 学校办学的经费自行筹集。学校可按市有关规定向学员收取合理金额的学杂费,不得以办学为名非法牟利。
  第十六条 学校必须建立和健全财务制度,收费均须使用全市统一印制的专用收据。学校应当定期向审批部门上报收支情况报表,接受教育、劳动、财政、银行、审计等有关部门的监督和检查。
  第十七条 学校停办时应当向原审批部门办理注销手续,并应当在原审批部门监督下及时进行财产清理,妥善处理各项善后工作。
  第十八条 学校必须接受市、区、县教育行政部门和劳动、司法、文化、卫生、体育、旅游等有关业务主管部门的管理和业务指导。学校应当于每期招生开学后1个月内将开班情况、师生名册报审批部门备查。
  第十九条 学校应当向审批部门缴纳管理费。管理费标准由市教育行政部门和劳动行政部门会同市物价局制定。对为老年人、残疾人教育举办的学校,不收取管理费。
  收取的管理费必须全部用于有关社会力量办学的业务指导和行政管理,做到专款专用,不得移作他用。
  第二十条 社会力量办学接受外资或者与外国组织联合在国内或者国外办学,应当按照国家有关规定办理。
  第二十一条 国家举办的各类高等学校、中等职业技术学校、中学、小学等在完成规定的教育计划外,兼办各种非学历教育的培训班,可参照本办法执行。
  第二十二条 对违反本办法的,可根据不同情况,由教育行政部门给予3万元以下的罚款、责令停止招生直至吊销《社会力量办学许可证》等处罚;其中属劳动行政部门审批的学校,由劳动行政部门给予3万元以下的罚款、责令停止招生等处罚。
  未经教育或者劳动行政部门批准举办的学校,除按前款规定处罚外,由教育或者劳动行政部门责令改正,并退回非法所得。
  第二十三条 本办法由上海市成人教育委员会负责解释。
  第二十四条 本办法自1989年8月1日起施行。1985年7月10日上海市人民政府批准的《上海市社会力量办学试行办法》同时废止。

北京市房地产管理局关于发布《北京市内销商品房管理暂行规定》的通知

北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市内销商品房管理暂行规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局、市场处、市房地产交易所:
为加强我市内销商品房销售管理,规范市场行为,保障买卖双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定,我局制定了《北京市内销商品房管理暂行规定》,现发给你们,请贯彻执行。
附件一:北京市内销商品房预售契约
附件二:北京市内销商品房买卖契约

北京市内销商品房管理暂行规定
一、为加强北京市内销商品房管理,保障买卖双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定,制定本规定。
二、各房地产开发企业在本市开发建设的内销商品房,适用本规定。
三、商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房,须向北京市房地产管理局(以下简称市房地局)申请登记,取得《北京市商品房销售许可证》后,方可销售。
四、申请预售内销商品房须符合以下条件:
1.有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件。
2.已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件。
3.取得建设工程规划许可证和建设工程开工证。
4.有纳入市建委销售计划的证明文件。
5.按申请预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,或达到相应的工程进度,并已确定施工进度和交付日期。
五、预售商品房还须提交下列文件:
1.在北京的银行开立代收房屋预售款的专门帐户,并和银行订立了预售房款的监管协议。
2.已确定的商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。
3.商品房预售总平面图。
六、申请现售内销商品房须符合以下条件:
1.建筑物已竣工,取得《工程质量竣工核验证书》,并已具备住用条件。
2.取得《国有土地使用证》,并已办理房屋产权登记。
3.已确定房屋售后管理服务单位,并已制定房屋售后维修管理公约。
七、房地产开发企业的售房广告、宣传资料均应载明销售许可证号,其销售许可证应放置在售房场所的显著位置。
八、房地产开发企业须按批准的用途、销售范围销售商品房。
九、购买内销商品房的单位或个人须分别提交下列证件:
1.中央在京单位(含部队)、省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻京办事处购买商品房须有市建委批准的文件;
2.市属单位及外省市驻京联络处购买商品房须有市计委批准的文件;
3.区、县属单位购买商品房须有区、县计委批准的文件;
4.个人购买商品房须符合京政(88)82号文的有关规定并提交相应的证件;
5.本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件。
十、内销商品房价格按(94)京建开字第356号通知的精神执行。
十一、商品房的预售、销售,买卖双方均应签订由市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
买卖双方签订的契约,可以办理公证。
十二、中央、市属房地产开发企业预售商品房,买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内,须到市房地局办理预售、预购登记,房屋交付后三十日内,须持预售契约及有关证件到市房地局办理立契过户手续,申领房地产权属证件;现售商品房,买卖双方签订《北京市内
销商品房买卖契约》后三十日内,须到市房地局办理立契过户手续,申领房地产权属证件。
十三、区(县)属房地产开发企业预售商品房,买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内,须到房屋所在区(县)房地局办理预售、预购登记,房屋交付后三十日内,须持预售契约及有关证件到区(县)房地局办理立契过户手续,申领房地产权属证件;现售商品房,买
卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内,须到房屋所在区(县)房地局办理立契过户手续,申领房地产权属证件。
十四、在京部队等购买内销商品房,到市房地局办理买卖登记、立契过户手续,申领房地产权属证件。
十五、下列情况,须报市房地局批准:
1.商品房预购后需转让的;
2.商品房内销改为外销的。
十六、内销商品房的用地应交纳的地价款,按国家有关规定执行。
十七、内销商品房的预售、销售均须按规定交纳税费。
十八、内销商品房的预售、销售须使用北京市地方税务局统一监制的北京市房地产开发企业专用发票。
十九、凡不按本规定办理商品房销售许可证、预售登记、立契过户手续、申领房地产权属证件的,按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处理。
二十、单位建设自用的住宅及生产、办公等用房(含单位之间的合建、联建),因特殊原因对社会销售的,按本规定执行。
二十一、本规定具体执行中的问题由市房地局负责解释。
二十二、本规定自发布之日起施行。

附件一
北京市内销商品房预售契约卖方(以下简称甲方):________买方(以下简称乙方):________
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定,通过________方式,取得北京市____区(县)__________地块的土地使用权,土地面积为___平方米,土地使用年限___,自___年_月_日至__年_
月_日止,国有土地使用证号为__________。甲方在上述地块上建设的__________,现已具备规定的预售条件,经北京市房地产管理局批准,准予上市预售,北京市商品房销售许可证号为____。
乙方自愿购买甲方的__________的房屋,甲方已于__年_月_日收到乙方预购房屋的定金____元。双方经协商,就上述房屋的预售预购事项,订立本契约。
第一条 __________房屋,房屋用途____建筑面积为__平方米(含共有共用面积,房屋状况详见附件一),土地使用面积____平方米(含共有共用面积),土地使用期限自房屋产权过户之日起至__年_月_日止。
上述各项面积为甲方暂测面积,房屋竣工后以房地产管理部门实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币___元,价款合计为(大写)_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整(小写:_____元)。房屋竣工后,第一条载明的暂测面积与实测面积误差在_%以内的,不再结算;误差超过_%的,超过部分按房屋售价进行结算

付款方式见附件二,乙方按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金____元,在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 甲方须于__年_月_日前,将房屋交付乙方,除不可抗力外,甲方未按期将房屋交给乙方的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过__日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的
,乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第四条 乙方逾期付款,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过__日(遇法定节假日顺延)乙方未付款的,甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳
的定金甲方不予返还。
第五条 甲方交付房屋时,应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的,乙方有权终止本契约,甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金,并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方(利息计算同第五条)。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的,甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第六条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第七条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第八条 本契约由双方签字,在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内,由双方共同到北京______局交易管理部门办理。
第九条 本契约生效后至房屋交用前,乙方不得转让所预购的房屋,如有特殊原因需转让,须报北京市房地产管理局批准。
第十条 双方同意房屋交付后三十日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续,并按有关规定申领房地产权属证件。
第十一条 办理上述手续时发生的税费,由双方依照有关规定缴纳。
第十二条 本契约在履行中如发生争议,双方应协商解决。协商不能解决的,任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十三条 本契约未尽事项,在不违本契约的前提下,双方可签定补充协议。
本契约的附件和双方签定的补充协议为本契约不可分割的组成部分,具有同等的法律效力。
第十四条 本契约正本一式两份,甲乙双方各执一份,副本_份,房地产交易管理部门一份。______。
甲方(签章): 乙方(签章):
法定代表人: 法定代表人:
地址: 地址:
联系电话: 联系电话:
邮政编码: 邮政编码:
代理人: 代理人:
身份证号码: 身份证号码:
联系电话: 联系电话:
年 月 日 年 月 日
预售登记机关:(章)
经办人: 年 月 日

附件二
北京市内销商品房买卖契约卖方(以下简称甲方):__________买方(以下简称乙方):__________
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定,通过______方式,取得北京市______区(县)__________地块的土地使用权,土地面积为______平方米,土地使用年限______年,自__年_月_
日至__年_月_日止,国有土地使用证号为_____。甲方在上述地块上建设的________,现已竣工,取得房屋所有权证(房屋所有权证__字__号),经北京市房地产管理局审核,准予上市销售,北京市商品房销售许可证号为______。
乙方自愿购买甲方的______的房屋,甲方愿意出售,甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商,就上述房屋的买卖事项,订立本契约。
第一条 ______________房屋,房屋用途为________,建筑面积为___平方米(含共有共用面积,房屋状况详见附件),土地使用面积_____平方米(含共有共用面积),土地使用期限自房屋产权过户之日起至__年_月_日止。
上述面积已经____房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元,价款合计为(大写)_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整(小写:______)。乙方预付的定金________元,在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定__日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行:__________
银行帐号:__________
第四条 甲方同意在__年_月_日前将房屋交付给乙方。交付时,甲方提交建筑工程质量部门出具的《工程质量竣工核验证书》,并办妥全部交接手续。交付地点:______________________。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内,持本契约和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契约过户手续,并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费,由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后,除不可抗力(人力不可抗拒的自然灾害和其他事故;非甲方所能控制的原因并须有关部门证明)外,甲方不按期交付房屋的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过__
_日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的,乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过____(遇法定节假日顺延)乙方未付款的,甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面
通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效,未尽事项,双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充契约,为本契约不可分割的组成部分,具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中双方如发生争议,应协商解决。协商不成的,任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式二份,甲乙双方各一份,副本__份,房地产管理部门一份。_____________________。
甲方(签章): 乙方(签章):
法定代表人: 法定代表人:
地址: 地址:
联系电话: 联系电话:
邮政编码: 邮政编码:
代理人: 代理人:
身份证号码: 身份证号码:
联系电话: 联系电话:
年 月 日 年 月 日



1995年4月18日