试论表见代理制度

黑龙江省北安市人民法院 迟晓然

内容提要
本文从代理权的权源入手引出缺乏代理权源但从保障人们对代理制度的依赖的角度又应予以承认的无权代理制度，然后分四个层面对表见代理制度进行论述。
一、表见代理制度的概念、立法目的及历史沿革
二、分别从法学理论与司法实践的角度表见代理的构成要件。
三、司法实践中表见代理存在的几种基本情形
四、从对本人，对行为人及相对人三个角度谈表见代理的效力
五、设立表见代理制度的意义
通过对以上五个方面的论述，使表见代理制度呈现出了纵向的历史发展过程和横向的法学理论。司法运用相交织的整体框架，力求使表见代理制度成为司法实践中一套取之可用的司法制度。
前言
我国传统民法认为，代理行为是被代理人的行为，是被代理人的一种意思表示 ，在代理的诸要素中，代理权的授予是被代理人本人的意思表示。因此，无论是被代理承受代理行为法律效果还是第三人向被代理人主张的代理的法律效果都必须是以的合法存在代理权为唯一的依据。在现代民法理论上，代理，是指代理人在代理权限范围内以被代理人的名义向第三人独立为意思表示，其法律效果直接归属于被代理人的一种法律制度。这一制度是在社会经济迅速发展、交易面日益拓展、许多民、商事行为主体因受年龄、健康状况、知识水平、时空条件等限制，很难事必躬亲的情况下产生的。代理法律关系涉及代理人、被代理人和第三人三方当事人，具有内部和外部两个法律关系，作为内部法律关系的代理人与被代理人之间的基础法律关系在一定程度上决定着代理人与第三人之间的外部法律关系是否有效以及效力是否及于被代理人的问题。作为代理权权源的基础法律关系有以下三种：一是基于法律规定，即法定代理的权源；二是基于人民法院或指定单位的指定，即指定代理的权源；三是基于被代理人的意思表示授予的代理权，即委托代理的权源。如不具备上述权源则为无权代理，无权代理在学理上分为狭义的无权代理和表见代理。无权代理原则上是无效的，然而在某些特定的情况下，一概否认无权代理的效力是不科学的，将不利于保护善意第三人的利益，危害社会交易的安全，破坏人们对代理制度的信赖，因此肯定一部分符合表见代理条件的无权代理的效力是弥补上述不足的有效手段。本文将结合《民法通则》、《合同法》的有关规定及相关司法解释对表见代理制度进行简要论述。
一、表见代理制度的概念及立法目的历史沿革、立法目的
（一） 表见代理的概念
表见代理是指代理人虽不具有代理权，但是具有代理关系的某些表面要件，并且这些表面要件足以使无过错的第三人相信其有代理权。由于表见代理中无权代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的情况，且第三人有正当理由相信行为人有代理权，因此可以向被代理人主张代理的效力。如被代理人知道代理人以其名义与第三人订立合同而不作否认表示的，第三人便有理由相信代理人有代理权。因此该种附合表见代理条件的无权代理应是有效的。
（二） 表见代理立法目的
表见代理属于无权代理的一种，依无权代理的处理原则，其行为后果应由无权代理的行为人和第三人共同承担。但是表见代理的起因与授权有关系，其“没有代理权”“超越代理权”或“代理权终止后”的前提都是有一定的授权，曾有授权或有使第三人相信有授权的情形，此时，授权人对表见代理行为的发生具有不可推卸的责任。在这种情况下，完全由善意第三人承担行为的后果是不符合民法的公平、诚实信用原则，更不利于当事人在市场活动中的交易安全。因此《民法》设定了表见代理制度，对特定情况下的无权代理行为予以了肯定，其目的便在于从立法上对民事主体已经取得的利益的民事行为予以法律保护，不使其归于无效，使各方当事人所实施的民事行为所产生的结果处于一种稳定的状态，切实维护双方已取得的新利益，维护代理制度的信用。进而切实维护民事主体在市场经济活动中的合法权益，鼓励民事法律行为，维护交易的安全。
（三） 表见代理制度的历史沿革
表见代理制度始于1900年的德国民法，大陆法系国家和地区的民法典中，均未明文出现表见代理一词。表见代理是学理归纳所得。在我国民法理论上表见代理制度属无权代理的范畴，多年来一直未作为一项独立的制度在立法上予以承认，只是《民法通则》在立法时对无权代理的各种情形进行规定时，首次涉及到了表见代理，但并未单独设定表见代理的制度，只是在第六十六条第一款作了笼统的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意。”实际上对无权代理并未予以划分，在立法上真正明确将无权代理划分为狭义的无权代理和表见代理的是1997年的《合同法》，该法以第四十九条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为视为无效。”的规定具体的明确了表见代理制度。在《民法通则》的“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意”的基础上进一步对表见代理的情形进行了明确。从而通过《合同法》对表见代理制度的确认和明确，为审判实践中处理表见代理合同，解决当事人之间的纠纷，促进市场交易，维护各方当事人的合法权益提供了充分的法律依据。
二、表见代理的构成要件
表见代理兼具有权代理和无权代理的特点，其构成具代理制度中最复杂、争议最大的一环，学理上表见代理的构成要件有单一要件论和双重要件论两种说法，单一要件论认为，只要其具备使相对代理权存在的表象与理由这一要件，不管本人是否有过错，均构成表见代理，客观上须具有使相对人相信行为具有代理权的客观情况，主观上，相对人应为善意无过失，可见单一要件论中本人承担的是无过错责任但相对人故意或过失是这种无过错原则的例外，单一要件说的特点在于易于操作，只要审查相对人的表象与理由是否充分就可以认定是否构成表见代理，而不必严格审查在现实中很难认定的本人过错问题，双重要件说主张、除了具备表象与理由这一要件之外、还必须具备本人有过错且相对人无过错这一要件，即其成立必须具备两个要件。1、本人的过失行为使第三人确信代理人有代理权，所谓过失是指本应该预见而未避免，导致第三人确信代理人有代理权。2、第三人不知出不应知代理人无代理权，即如果第三人有错，相对人也有错，均不构成表见代理，与单一要件说不同的是，双重要件说中本人承担的是一种过错责任，本人在没有任何过错的情况下，不会无辜的牵扯到无代理权人与相对人之间的纠纷中去承担责任，对于这两种说法，笔者更倾向于单一要件说，因为单一要件说不仅能够全面概括表见代理的特征，更便于实践操作，且符合世界各国立法对表见代理范围日益扩大的发展趋势。结合对上述两种要件说的分析。加之表见代理属于无权代理的特点，笔者将表见代理的构成要件概括为如下几个方面：
（一）表见代理属于广义的无权代理，但因其发生有权代理的效力，因此，其需具备代理的表面要件（1）行为人须以本人的名义进行民事活动，并能够出示证明自己接受委托为本人办理某项事务的文件或声称为代理人，这是表见代理的基础要件。行为人可以是没有代理权的人，也可以是超越代理权的人，还可以是代理权已终止的人，但必须是以被代理人的名义进行行为的人，在这几种情况下，行为人其实不是代理人，只能是与被代理人即本人有一定关系的人，行为人在与相对人进行民事行为时，并没有合法的代理权源，但是他是基于与被代理人的一定关系，以被代理人的名义进行的民事行为，并造成一定的表象使相对人认定其具有代理权，如果行为人与相对人进行的民事行为未以被代理人的名义进行，表见代理则无从谈起；（2）行为人一般应具备相应的民事行能力，在表见代理中，行为人以被代理人的名义进行各项民事活动，行为人需达到一定年龄、精神正常、具有意思表达能力，能以自己的行为取得相应的民事权利承担相应的义务；（3）无权代理人所为的行为不是违法行为，无权代理人以代理人的名义所为的民事行为除受代理规范调整外，还要受民事行为规范的调整，必须具备民事行为的有效要件，标的要合法，标的合法并非指标的有法律依据，而是指标的不能违反法律的强制性规定；（4）无权代理人所为的民事行为应是具有法律意义的行为，代理是一种民事法律行为，只有代理人为被代理人实施的是能够产生民事权利义务的行为才能够成代理行为，才符合代理的表面要件，这种无权代理才能产生有权代理的效力。
（二）行为人无代理权，表见代理是无权代理的一种，成立表见代理的第一要件便是行为人无代理权，所说的无代理权是指行为人实施代理行为时没有代理权、超越代理权或代理权已终止，否则，如果行为人对实施的行为拥有代理权则构成有权代理，便不会发生表见代理的问题。
（三）客观上须有足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，这是成立表见代理人的客观要件，这一要件是以行为人与本人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础的，这种联系是否存在或是否足以使相对人相信行为人有代理权，是要经过相对人的判断的，而相对人的判断要依客观标准，而非主观的，首先判断相对人的相信，并不按其自己的主观的感受为标准，而是按平常人的感受为标准；二是法律所要求的亦不是相对人的主观感受而是按客观的事实，即足以使相对人相信行为有有代理权的那些客观事实。例如，行为人持有单位的介绍信，盖有合同专用章或盖有公章的合同书等证明文件来证明自己有代理权；或代理人授权不明，使相对人有理由相信行为有代理权，或被代理人在代理行为终止后没有及时通知相对人，或行为人与被代理人之间具有某种特定的关系，如亲属关系或劳动雇佣关系等，这些事实的具备才构成认定表见代理的客观依据，当然对于这些事实或理由相对人负有举证的责任，同时在审判实践中对表见代理的认定还有以下几种情况须注意：第一，对于盗用他人的介绍信，合同专用章或盖有公章的空白合同书进行民商事行为的，不应认定为表见代理，但本人对此应提供有效证据予以证明，否则，就构成表见代理；第二，对于借用他人介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书为民商事行为的，因行为人与代理人行为的不合法性，也不能构成表见代理，行为的后果应由出借人与行为人负连带责任。
（四）相对人须为善意且无过失。这是表见代理成立的主观要件。善意且无过失是指相对人在与行为人实施民事行为时，在主观上应是善意的，且没有过失，善意的标准是指相对人不知行为人没有代理权，超越代理权或代理权已终止，而是根据被代理人与行为人之间存在的某种关系，可以确定或推定行为人是被代理权的合法代理人，反之，如果相对人明知行为人的代理权有瑕疵而与之进行民商事行为，这在主观上就不具备善意，而不能构成表见代理，过失的标准就是指相对人应当知道行为人没有代理权，由于疏忽大意而失察未能了解知道，对于相对人恶意、存在过失而与行为人实施的民事行为，法律便没有予以保护的必要。因此不能构成表见代理，即不能产生有权代理的效力。
（五）、本人在裁判前对无权代理行为未予追认，无代理权人的代理行为在未被认定为表见代理前，首先构成无权代理，如果本人在代理行为发生后，对该无权代理行为进行追认，那么自然构成有权代理，也就没有必要浪费法律资源再审查其是否构成表见代理。
三、实践中表见代理存在的几种基本情形
（一）授权表示型表见代理。
被代理人以自己的行为表示授予他人代理权，或者知道他人以其名义进行民事行为而不作反对表示，从而须对之负授权责任的表见代理。此种表见代理中的行为人自始没有代理权，但由于被代理人明示或默示的行为致使相对人确信行为人有代理权利而与之进行民事行为，被代理人应对相对人负授权责任，在审判实践中这种表见代理最常见，具体有如下几种情形：
1、被代理人以直接或间接的意见表示，声明授予他人代理权，但事实上并未授予，在这种情况下，被代理人的意思表示可以是直接的，也可以是间接的，可以是口头的，也可以是书面的，被代理人对于自己的声明可以撤回，但是这种撤回需在相对人与行为人的民事活动成立之前有效的到达相对人，一般要求以与授权声明同样的方式作出。
2、被代理人知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示，这里的他人在行为时实践上是无代理权的，被代理人在知道他人在无代理权的情况下以自己名义实施民事行为时，如表示承认，则等于授权与行为人代理权或事后追认，行为人的无权代理便转化为有权代理；如果表示否认则行为人的行为构成狭义的无权代理，其行为结果由行为人自行负担，这是要说的是被代理人有明知他人以自己名义进行民事行为时既不承认，又不明确否认的情况，这时相对人因被代理人的态度而善意的相信行为人的行为是有权的代理而构成了表见代理，认定这种表见代理的关键在于被代理人是否“确知”，审判实践中可从以下几个方面去认定：（1）、有证据证明被代理人被告知；（2）、被代理人特定的行为说明其确知；（3）、从已知的证据中可推定其应知。
3、被代理人将其有代理权证明意义的文书印鉴交与他人，他人凭此以被代理人的名义实施民事行为，这里所说的文书印鉴指的是被代理人的印章、合同章、盖章的空白委托书、空白合同文书等。这些文书印鉴本身虽不是授权委托书，但其与被代理人有密切的联系，具有专用性，对代理权起着证明作用，善意相对人据此有理由相信持上述文书印鉴的民事行为人具有代理权，故他们之间的行为构成表见代理。
4、允许他人作为自己的分支机构进行活动，在联营活动中，一些牵头单位企业允许其他单位或个人以自己的“分公司”、“分厂”的名义进行活动，这些所谓的“分公司”、“分厂”又是自主经营，独立核算，善意的相对人不了解实际情况，被“分公司”、“分厂”的外部表象所蒙蔽，而与之这民事行为时，应成立表见代理。
（二）权限逾越型表见代理。行为人超越代理权范围实施代理行为，而被代理人又未作出相反的通知，相对人完全有可能认为行为人所表现出来的他所拥有的权利就是被代理人授予他的权利，从而与之进行民事法律行为的表见代理，如甲公司将介绍信及盖有公章的空白收据交给采购员乙，授权其采购二千斤棉花，而乙未按照约定，擅自又向丙采购了三千斤西瓜，在此种情况下根据甲提供给乙的文件，丙完全有理由相信乙所实施的行为为拥有甲的授权，同时因甲的授权不明是乙与丙行为的直接原因，故甲应承受乙行为的后果，不得以乙超过代理权限为抗辩理由。
（三）权限延续型表见代理。代理权被全部撤回，即因撤权人的行为造成足以令人相信行为人的代理权仍然存在的表象，而发生的表见代理，如甲委托乙为代理人与丙进行业务往来，一段时间后甲撤回了乙的代理权，并且未通知丙，而一直通过乙的代理与甲进行业务往来的丙在不知情的情况下继续将乙作为甲的代理与之实施民事行为，则乙的代理行为构成了表见代理，甲应对乙的行为负民事责任，构成这种表见代理的条件是（1）代理人一度拥有有效的代理权；（2）代理人后来丧失了代理权；（3）相对人出于善意而无过失的认为行为人有代理权。
四、表见代理的效力
表见代理的效力包括三个方面具体分为对本人效力，对行为人及相对人的效力。
（一）表见代理对于本人产生有权代理的效力，即在相对人与本人之间产生民事法律关系，本人应受表见代理人与相对人之间实施的民事法律行为的约束，依代理的外部法律关系，享有该行为设定的权利和履行该行为设定的义务，本人不得以行为人无代理权、超越代理权和代理权已终止为抗辩，亦不得以行为人有故意或过失为理由而拒绝承担表见代理的后果，也不得理由，以自己无过失为抗辩，而应严格适用责任原则与无过错责任原则，承受表见代理人的后果。
（二）表见代理对相对人的效力：在表见代理中因相对人的善意和无过失且被代理人并未真正授权，其对该代理行为的法律后果拥有选择权，其既可主张无权代理，亦可主张成立表见代理，如果相对人认为向无权代理人追究责任对自己有利便可主张狭义的无权代理向无权代理人追究责任，如果认为该代理行为成立对自己有利，便可主张表见代理向被代理人主张权利，但笔者认为，这种选择权虽切实的维护了相对人的利益，保障了交易的安全，但如果不对相对人行使选择权的次数，时间加以限制，实践中也会产生很多弊端。首先，相对人通过选择可取得比有权代理还大的效益，变相鼓励相对人在交易中不认真审查代理权，如相对人与行为人之间的法律行为成立后，即对相对人不利，则相对人可终止该合同，主张狭义的无权代理而由行为人承担责任，然而既便在有权代理中相对人也不能依单方意思表示终止合同；再如表见代理的结果如对相对人有利，则相对人选择了由被代理人承担责任，但在合同的履行过程中，相对人的经济计划发生了一定的变化，其又发现由行为人承担责任对自己更为有利，便又主张狭义的无权代理，赋予相对人这种往复的选择权，不仅违反了民法的公正原则，同时也破坏了交易的秩序；其次是当法院对表见代理案件判决后，相对人发现由承担责任外的另一方承担责任对自己更为有利，便可能提出申诉或另行起诉，从而导致了法院对原判决的撤销，不仅浪费了司法资源，而且极不严肃；另外，狭义的无权代理与表见代理的诉讼当事人可能不同，无权代理诉讼中的当事人是相对人与无代理权人，而表见代理中的当事人则是相对人本人，案件审理过程中相对如第二次选择便涉及到诉讼主体裁的变化，影响案件的审限，并浪费司法资源，基于上述原因，笔者认为应对相对人的选择权加以必要的限制。（1）法院在根据相对人的诉讼请求作出构成表见代理可构成狭义无权代理的生效判决后，相对人的选择权即应消灭。（2）规定相对人在一次诉讼中只能行使一次选择权，不能中途进行第二次选择，当事人在诉讼中想行使第二次选择，就必须先行撤诉后再另行起诉，只有这样才能在切实上对人的合法权益的同时不使选择权滥用。
（三）表见代理对行为人的效力，表见代理产生有权代理的效力，依代理的外部法律关系，被代理人向相对人承担完责任后，可依代理的内部法律关系，向有过错的行为人即无权代理人追偿，根据《民法通则》第66条规定，无权代理行为本人不予追认的，由行为人承担民事责任，加之表见代理本身既为无权代理的一种类型，可见，行为人的责任是由法律直接规定的，不以无代理权人有故意、过失为要件，属于一种无过失责任。因此无代理权人不能以无过错为由主张不承担责任，亦不能以具有授权表象为抗辩理由。另外，在相对人选择无权代理时，行为人亦不能通过主张表见代理来逃避自己责任。
五、设立表见代理制度的意义
随着社会经济活动的日益发展，代理行为广泛的存在，而行为人是否享有代理权，以及其代理权的范围如何，法律并没有责成被代理人公示其代理人及其权限，行为的相对人往往只能凭借行为人所持有的授权委托书以及被代理人的某些行为来进行判断，如果相对判断失误，就存在一个无过失的善意相对人的信赖利益是否应受法律保护，无过失的被代理人是应当对行为人的无权代理行为向相对人承担责任的问题，如果善意相对人的利益得不到法律保护，与代理人进行民事活动的相对人就会失去安全感，从而影响代理制度的信用及效益，直至制约整个市场经济的发展与效率，故通过保护善意相对人的利益，平衡被代理人与相对人之间的利益来维护代理制度的信用，保障市场经济的高效发展，便是设立表见代理制度的意义所在。


注释：
1、参见2002年《黑龙江审判》第2期
2、参见2001年全国律师资格考试指导用书《民法》第75页。
参 考 文 献
福建省人大常委会


厦门市城镇房屋管理条例
福建省人大常委会


（1996年8月9日福建省厦门市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年11月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 登 记
第三章 代 管
第四章 转 让
第五章 租 赁
第六章 使用与修缮
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强厦门市城镇房屋的管理，维护房地产市场秩序，保障房屋所有人和使用人的合法权益，促进房地产业的健康发展，遵循法律和行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。
本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利，不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。
第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。
利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。

第二章 登 记
第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。
土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证书。
房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。
第七条 房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共有情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。
第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止，应到土地房产管理部门办理登记手续，领取、换取或注销房地产权证书。
任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书；房地产权证书遗失，应及时向土地房产管理部门报告并登记声明作废，申请办理补证手续。
第九条 房地产权属登记包括：
（一）新建房屋的权属登记；
（二）买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记；
（三）翻建、扩建、改建的权属登记；
（四）抵押权等他项权的登记；
（五）需要注销登记的；
（六）其他法律、法规规定必须登记的。
第（一）项的申请期限从竣工验收之日起60日内；第（二）、（三）项的申请期限从转移、变更事实发生之日起60日内；第（四）项的申请期限从合同签定之日起15日内。除第（四）项外，房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的，申请期限为6个月。
第十条 申请房地产权属登记，房地产权利人不能前往登记的可委托代理人办理。由代理人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。
共有房屋，由共有人共同申请登记，也可委托代理人办理，但须有共有人出具的委托书。
第十一条 申请房地产权属登记，房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书，申请人身份证明，房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中：
（一）新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告；
（二）购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证；
（三）购买被没收房屋的，须提交有权机关的处理文书和交款凭证；
（四）继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书；
（五）析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书；
（六）赠与房屋的须提交原房地产权证书，赠与、遗赠的公证文书；
（七）交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等；
（八）翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件；
（九）倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。
第十二条 有下列情形之一的房屋，土地房产管理部门应当在接到申请登记的30日内作出不予登记或暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）房地产权属有争议的；
（二）房地产权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（三）违法用地未经处理的；
（四）违法建筑未经处理的；
（五）依法暂缓或者禁止登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，土地房产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起，不需要公告的3个月内核发房地产权证书；需要公告的，公告期间无人提出异议的，在受理登记申请之日起4个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议，并出示有效证件，土地房产管理部门决定暂缓登记的
，应在决定暂缓登记之日起15日内书面通知申请人。

第三章 代 管
第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他代理人代管，委托代管必须出具委托书，委托书应载明委托的权限和期限等事项。
第十五条 有下列情形之一的，委托代管终止：
（一）代管期满或者代管事务完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辞去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人丧失民事行为能力；
（五）其他法律法规规定应当终止的。
第十六条 有下列情形之一的房屋，应由土地房产管理部门代管：
（一）房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的；
（二）对于逾期无人申请房地产权属登记，或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的；
（三）人民法院指定由土地房产管理部门代管的；
（四）依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。
第（一）、（二）项所称的房屋，由土地房产管理部门公告，自公告之日起1年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的，该房屋由土地房产管理部门代管，代管期最长为3年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的，由土地房产管理部门向人民法院申请
认定为无主房屋，经判决认定为无主房屋的，收归国有。
第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋，在代管期间，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明，申请办理退还手续。
第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉，土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。
第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时，房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用，并承接所产生的各种权利和义务。

第四章 转 让
第二十条 房屋转让，是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。
第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让：
（一）无房地产权证书的（预购商品房不受此限）；
（二）房地产权属有争议的；
（三）政府依法收回土地使用权的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已进行资产抵押而未经抵押权人同意的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）法律、法规规定或合同约定不得转让的。
第二十二条 出售共有房屋，须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十三条 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋，需要出卖时，在同等条件下，原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。
第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋，应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。
第二十六条 房屋买卖，当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项：
（一）双方当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋结构、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）房屋的面积及计算面积的方法；
（四）房屋占地面积和土地使用权的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的设施及其他附属设备；
（七）房屋买卖的价款、币种；
（八）房屋交付日期；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
房屋买卖合同应经公证机关依法公证。
第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
第二十八条 房屋转让，按下列程序办理过户手续：
（一）房屋转让当事人应自合同生效之日起60日内到土地房产管理部门申请办理过户手续，当事人居住香港、澳门、台湾或国外的，申请期为6个月；
（二）土地房产管理部门应自接到申请之日起30日内作出受理或不受理申请的答复；受理申请的予以公告，公告期为30日；不予受理的，应于决定不予受理之日起15日内书面通知当事人；
（三）公告期满无异议的，当事人缴清有关税费，即可办理转移登记手续。
土地房产管理部门核准转移登记的日期，为房屋产权转移的日期。
第二十九条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；
（四）投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十；
（五）已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。
第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户，用于该项房地产建设，在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时，不得挪作他用。
第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起60日内报土地房产管理部门备案。
第三十二条 商品房在竣工验收之前，预购人确需更名的，应在权利变更之日起60日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。
第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同，照章缴纳有关税费。

第五章 租 赁
第三十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项：
（一）当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物；
（三）房屋的用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额、币种及支付方式、时间；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋维修责任；
（八）解除合同的条件；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（六）违反合同约定的；
（七）司法机关和行政机关依法禁止出租的。
第三十七条 以营利为目的，房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。
第三十八条 承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。
承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的，视同转租。
第三十九条 租赁合同签订后，出租人应自签订合同之日起15日内到土地房产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
登记备案须提供下列证件：
（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
（二）租赁双方的身份证明；
（三）租赁合同。
第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。
第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自变更房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件，不得从事其他不合理使用房屋的活动。
第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等，应事先征得房屋所有人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。
第四十三条 租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移时，原租赁合同继续有效。
第四十四条 承租人在租赁期间死亡，共同使用的成员有权保持原租赁关系，但须在60日内办理更名手续。
第四十五条 房屋租赁期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下原承租人有优先承租权；不续租的，应交还承租的房屋。
第四十六条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
（一）擅自将承租的房屋转租、转让的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
（四）逾期6个月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
（六）公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；
（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的。
第四十七条 出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第四十九条 租赁合同终止、解除后，出租人应在合同终止、解除后15日内到土地房产管理部门备案。

第六章 使用与修缮
第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏，由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。
租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的，由修缮责任人依照约定承担修缮责任。
因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为责任人承担修复或赔偿责任。
第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查，及时做好房屋的维护工作，做到房屋结构安全、使用功能正常。
房屋租赁期间，房屋出现危险隐患时，承租人应立即书面通知出租人，同时书面报告土地房产管理部门。
第五十二条 共有房屋发生自然损坏，所需修缮费用由共有人按共有关系分担，共有人另有约定的除外。
异产毗连房屋发生自然损坏，所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。
第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的修缮责任；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时，不得有损害他方利益的行为。
第五十四条 修缮异产毗连房屋，应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮，除另有约定外，有关的房屋所有人或使用人应当给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。
第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的，土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定，并书面通知房屋所有人和使用人。
危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的，土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施，所发生的费用，由当事人承担。若承租人愿意出资翻修，可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。
第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时，如系出租房屋，可以和承租人协议合资加固翻修，承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。
第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损，行为责任人应及时修复被损坏的房屋，并赔偿由此产生的损失。
第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的，须经房屋所有人和使用人同意，但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的，应向房屋所有人赔偿损失。
因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时，应采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋损坏的，行为责任人应当及时采取修复措施。

第七章 法律责任
第六十条 违反本条例规定，未经房屋权利人同意侵占公有房屋的，由土地房产管理部门责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款；强占期间，故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成损失五倍以下的罚款。
违反本条例规定，侵占私有房屋的，依照有关法律、法规处理。
第六十一条 违反本条例第八条规定，以欺骗手段获得房地产权核准登记的，由土地房产管理部门撤销核准登记，并处3000元以上30000元以下的罚款。
涂改、伪造房地产权属证书的，由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书，并处以3000元以上30000元以下的罚款。
有以上两款行为牟取不正当利益的，由土地房产管理部门没收其违法所得，并处违法所得一倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 违反本条例第二章、第四章规定，不按期申请登记无正当理由的，每逾期一日，由土地房产管理部门对其按登记费千分之三加收逾期登记费。
第六十三条 违反本条例第二十九条规定预售商品房的，由土地房产管理部门责令停止预售活动，并处以违法所得一倍以下罚款。
第六十四条 违反本条例第三十九条规定，不按期申请登记备案的，每逾期一日，由土地房产管理部门对其按月租金的千分之三加收逾期登记费。
第六十五条 违反本条例第四十一条、第四十二条规定，擅自扩建、改建、加层、改变用途或影响结构安全装修所承租的房屋的，由有关行政主管部门按有关规定处理。
第六十六条 擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，由土地房产管理部门没收违法所得，并处以违法所得一至五倍的罚款。
第六十七条 违反本条例第五十五条、第五十六条第一款规定，造成财产损失、人身伤亡的，行为责任人应负赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因不可抗力造成房屋倒塌的，房屋所有人不负民事责任。
第六十八条 当事人对土地房产管理部门处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向同级人民政府申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事
人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由土地房产管理部门申请人民法院强制执行。
第六十九条 土地房产管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地房产管理部门无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的，由其上级行政机关责令限期纠正，并追究直接责任人的行政责任；给登记申请人造成损失的，由登记机关负责赔偿。
第七十条 房屋所有权的争议以及因房屋买卖、租赁、抵押、交换、使用、修缮等发生的纠纷，当事人可以依法申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第八章 附 则
第七十一条 房地产转让中，本条例未作规定的抵押、中介服务、交换等事项，依据有关法律、法规执行。
第七十二条 本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。
第七十三条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第七十四条 本条例自1996年11月1日起施行。



1996年8月9日