吉林市物业管理条例实施细则
吉林省吉林市人民政府
吉林市物业管理条例实施细则
（2011年9月22日吉林市人民政府第十四届62次常务会议审议通过 2011年9月28日吉林市人民政府令第223号公布 自2011年11月15日起施行）
第一条 为贯彻执行《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本细则。
第二条 城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县（市）、区人民政府的有关规定，履行物业管理活动的相关职责。
第三条 首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数，不得少于筹备组成员总数的二分之一。
筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。
不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主，不得作为业主委员会委员的候选人。
第四条 召开业主大会会议或者表决事项，应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
凡须投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。
第五条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议，应当在3日内召开业主委员会会议。
业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）可以指定业主委员会其他委员召集会议。
第六条 业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的，物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开会议或者表决；逾期未召开会议或者未表决的，物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处（乡、镇人民政府）指导监督下，组织召开会议或者组织表决。
第七条 业主大会未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数的50％，不能依法履行职责时，物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，可以代行业主委员会的职责。
业主委员会成立后，社区居民委员会代行的业主委员会职责终止。
第八条 业主委员会会议作出的决定和业主大会会议决议、业主共同表决事项情况，实行备案制度。业主委员会应当在决定或者决议公布前，持决定、决议、业主委员会会议记录、业主大会会议召开的过程等资料到物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）备案。
街道办事处（乡、镇人民政府）应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行审查。业主委员会、业主大会召开程序或者决定违反相关法律、法规规定的，街道办事处（乡、镇人民政府）可以责令限期改正，逾期不改正的，街道办事处（乡、镇人民政府）有权撤销决定或者决议，并在物业管理区域内公布。
第九条 社区居民委员会应当建立物业管理工作联席会议制度，每季度召集一次物业管理联席会议。联席会议由业主委员会、物业服务企业、公安派出所组成，并可以邀请街道办事处（乡、镇人民政府）派员参加。
第十条 物业服务企业取得资质证书后，方可从事物业管理活动。
物业服务企业应当接受市、县（市）、区物业管理行政主管部门的定期和日常监督检查。
定期监督检查每3年进行一次，定期监督检查结果在资质证书副本上予以记载。
第十一条 市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。
物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内，向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门，申请等级核定或者换发资质证书。
第十二条 物业服务企业聘用的物业管理专业人员，必须取得职业资格证书，并接受市、县（市）、区物业管理行政主管部门的监督检查。
职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。
市、县（市）物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员，必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时，应当及时在簿册上予以标注。
物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员，不包括工程技术人员和财务人员。
第十三条 物业服务企业取得资质证书后，不得有下列行为：
（一）物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数；
（二）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员；
（三）出租、出借、转让资质证书；
（四）未按照规定办理资质变更手续；
（五）提供虚假的资质申报资料。
第十四条 物业服务企业在物业管理活动中，不得有下列行为：
（一）挪用、套用和侵占物业专项维修资金；
（二）收取物业服务费用，不向业主出具发票；
（三）滥收、多收物业服务费用；
（四）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务；
（五）擅自改变物业服务用房用途；
（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；
（七）擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备（包括物业服务企业在履行合同期间，从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等）；
（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营；
（九）物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时，不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料；
（十）未按照规定程序，提前撤出物业服务项目，或者撤出时，未向业主返还服务期限以外的物业服务费用；
（十一）以部分业主拖欠物业服务费用为由，减少服务人员、服务项目，降低物业服务标准或者停止物业服务；
（十二）实施物业综合服务的，未按照规定时限清除物业管理区域内残冰积雪；
（十三）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标。
第十五条 市物业管理协会可以制定物业服务企业信用等级评定办法，定期进行物业服务企业信用等级评定，并将评定结果向社会公布。
第十六条 业主、业主大会选聘的物业服务企业，应当自《物业服务合同》签订之日起30日内，持下列资料到县（市）、区物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议选聘物业服务企业决议；
（二）《物业服务合同》；
（三）物业服务企业营业执照；
（四）物业服务企业资质证书；
（五）缴交物业服务保证金证明。
房改售房单位、物业产权单位、社区居民委员会代行业主委员会职责，选聘物业服务企业的，按照前款规定执行。
第十七条 外埠物业服务企业在本市城区内从事物业管理活动的，应当持营业执照等相关资料到市物业管理行政主管部门办理备案，并接受市、区物业管理行政主管部门的监督检查。
第十八条 物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况，并在履行《条例》第三十二条规定义务的同时，将组织架构、服务项目和标准、收费标准、报修服务电话等内容在物业管理区域内显著位置或者办公地点予以公示。
第十九条 建设单位应当按照规划，配套建设物业管理区域内各种基础设施、公共服务设施及共用设施、设备，并与建设项目同步建设、同步交付使用。
消防设施的规划、建设、验收、监督检查、管理，按照《中华人民共和国消防法》的有关规定执行。
第二十条 建设单位向县（市）、区物业管理行政主管部门申请确认物业管理区域内的物业服务用房时，必须提供房产测绘机构出具的测绘结果。
第二十一条 依据《条例》第四十七条规定，实施综合服务、封闭管理项目的物业管理区域范围，应当以该项目封闭围栏或者周边楼体外立面为界线。
第二十二条 危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位，应当按照安置建筑面积1％但最低不得少于50平方米的标准提供经营用房。
经营用房产权属于政府所有，由县（市）、区物业管理行政主管部门代管，委托物业服务企业经营，所得收益用于弥补物业服务费用不足部分。
建设单位必须按照规定提供经营用房。未按照本条第一款规定执行的，应当补足经营用房面积，或者交纳与应当补足经营用房面积等值的房款（该房款以物业交付验收之日的房屋市场销售价格计算）。
第二十三条 建设项目具备下列条件时，建设单位和物业服务企业应当进行物业查验接收：
（一）建设工程已竣工，且经建设工程质量监督机构备案；
（二）规划配套的各类设施设备已全部落实，验收合格，能正常使用，经有关单位确认，并办理移交手续；
（三）新建工程按照规划要求分期建设的，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；
（四）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕；
（五）建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定，并已签订前期物业服务合同；
（六）有符合规定的物业服务用房、经营用房；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
市物业管理协会应当制定物业查验接收规范，指导建设单位和物业服务企业做好物业查验接收工作。
第二十四条 建设单位、物业服务企业应当成立验收小组，按照下列规定进行物业查验：
（一）查验房屋及设施设备，作好查验记录；
（二）建设单位应当对查验中发现的问题书面向物业服务企业承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；
（三）验收后，建设单位应当向物业服务企业移交《条例》第四十四条规定的资料，并与物业服务企业签订《物业查验接收协议》。《物业查验接收协议》包括下列内容：
1、项目名称、查验接收的内容；
2、房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法；
3、参与验收的人员、验收时间；
4、其他有关事项的约定及移交的资料明细。
第二十五条 依据《条例》第四十四条第二款规定，建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后，应当向县（市）、区物业管理行政主管部门申请办理物业项目查接验收资料查验备案。
对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续。
第二十六条 建设单位在办理商品房预（销）售许可前，应当依据《吉林省物业维修资金管理办法》第六条规定，除全额代交业主的专项维修资金外，还应当缴存以下三种专项维修资金：
（一）有电梯的房屋，每平方米30元的电梯专项维修资金；
（二）本细则第二十二条规定提供的经营用房的专项维修资金；
（三）物业服务用房等配套用房的专项维修资金。
业主不承担前款规定的三种专项维修资金。
第二十七条 建设单位按照规定代收的物业专项维修资金的税收事宜，按照国税发[2004]69号文件规定执行。
第二十八条 物业保修期内，建设单位拒不履行保修责任的，业主、业主委员会可以书面向县（市）、区物业管理行政主管部门投诉，县（市）、区物业管理行政主管部门应当书面告知建设单位，限期履行保修责任。
建设单位逾期不履行保修责任的，业主、业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。同时，区物业管理行政主管部门应当及时将建设单位不履行保修责任情况，书面报市物业管理行政主管部门。市、县（市）物业管理行政主管部门按照10％的比例扣减建设单位的物业维修保证金，并将扣减的物业维修保证金存入物业专项维修资金账户。
第二十九条 物业项目保修期满后，建设单位应当持下列资料到县（市）、区物业管理行政主管部门办理物业维修保证金（本息）返还手续。
（一）物业项目竣工验收证明；
（二）物业维修保证金交存证明；
（三）扣减维修保证金情况等其他资料。
县（市）、区物业管理行政主管部门同意后，市、县（市）物业管理行政主管部门将物业维修保证金（本息）返还建设单位。
第三十条 房改售房单位或者承担其权利义务的单位，应当按照《条例》第五十三条的规定，履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任。
第三十一条 实行综合服务的物业项目，物业服务企业应当按照《条例》第五十八条规定的物业服务成本构成或者物业服务支出构成，专项列支物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，年度支出额度不得低于年度物业服务费用的20％。
第三十二条 物业项目交付使用资料查验备案后，建设单位向业主发出入住通知之日，即视为物业交付物业买受人。
业主接到入住通知后，应当办理入住手续。物业服务费用从办理入住手续之日当月起算；业主在通知时限内未办理入住手续的，物业服务费用从通知截止之日当月起算。
物业服务费用应当按照业主房屋所有权证书载明的建筑面积收取。
第三十三条 物业服务企业与建设单位签订物业服务合同之日至物业交付物业买受人前，物业服务企业早期施工介入、物业承接查验、编印业主入住资料、物业服务用房装修等费用，由建设单位承担。
第三十四条 依据《条例》第六十条规定，物业服务费用结清后，办理物业所有权转移手续，具体办法由市住房保障和房地产管理局另行制定。
第三十五条 依据《条例》第六十八条第二款规定，环卫部门不得向物业服务企业收取业主产生的生活垃圾处理费用。
第三十六条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。
业主自行清运的，应当服从物业服务企业统一管理；书面委托物业服务企业清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。
第三十七条 物业服务企业在物业管理活动中，为业主提供服务所使用的水、电、气、热费用价格，按照《吉林省物业管理办法》的有关规定执行。
第三十八条 物业服务企业违反本细则第十条、第十一条第二款、第十三条（一）、第十四条（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、第十六条之规定，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。逾期未改正的，由市物业管理行政主管部门注销资质或者建议有权机关依法注销资质、降低物业服务资质等级，并建议工商行政管理部门依法予以处罚。
第三十九条 物业服务企业违反本细则第十三条（二）、（五）、第十四条（一）、（四）、（五）、（七）、（八）之规定，由县（市）、区物业管理行政主管部门依据《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》等相关规定予以处罚。
第四十条 违反本细则第十七条规定，未经备案擅自从事物业管理活动的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，并按照物业管理面积每1平方米处以1元的标准进行罚款。
第四十一条 违反本细则第十八条规定，物业服务企业未按照规定，向业主公布物业服务费用收支情况的，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以10000元的罚款。
第四十二条 违反本细则第二十二条第三款规定，危旧房改建、棚户区改造项目的建设单位，未按照标准提供经营用房的，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。
第四十三条 违反本细则第二十五条第二款规定，对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业为业主办理入住手续的，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以办理入住户数每户1000元的罚款。
第四十四条 违反本细则第二十六条第二款规定，建设单位向业主收取电梯、经营用房、物业服务用房等配套用房专项维修资金的，由县（市）区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以已收金额10％的罚款。
第四十五条 违反本细则第三十条规定，房改售房单位或者承担其权利义务的单位，不履行房屋本体共用部位、共用设施维护责任的，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以30000元的罚款。
第四十六条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，行政处罚决定不停止执行。
第四十七条 本细则由市住房保障和房地产管理局组织实施并负责解释。
第四十八条 本细则自2011年11月15日起施行。
农业部关于发展农产品和农资连锁经营的意见
农业部
农业部关于发展农产品和农资连锁经营的意见
农市发[2003]3号
农业部
各省、自治区、直辖市、计划单列市农业厅（局、委）：
连锁经营作为当今世界商品流通和服务业中最具活力的经营方式，目前在我国已经得到积极推广，并显示出巨大的发展潜力。近年来，我国农产品和农资连锁经营在一些地区已经起步，并取得了初步进展。但总的看，发展水平还很低，突出表现在连锁经营企业少、规模小、规范化程度低。为了适应我国加入WTO后日趋激烈的农产品和农资市场竞争，提高流通的现代化水平和效率，必须积极引导、大力发展农产品和农资连锁经营。为此，提出以下意见。
一、充分认识发展农产品和农资连锁经营的重要意义
连锁经营是通过对若干零售企业实行集中采购、分散销售、规范化经营，从而实现规模经济效益的一种现代商品流通方式，主要有直营连锁、特许连锁、自由连锁等类型。实行统一采购、统一配送、统一标识、统一经营方针、统一服务规范和统一销售价格等是连锁经营的基本规范和内在要求。发展连锁经营不仅是流通业态的变革，而且对我国农产品和农资生产逐步走向规范化、现代化也具有积极的影响。
当前，我国农产品和农资流通面临着新的形势。农业发展进入新阶段，农产品买方市场形成，竞争加剧；人民生活步入小康，农产品消费从数量型向质量型转变；农资零售网点以个体经营为主，数量众多，不利于控制农资进销渠道，质量难以保证；农资市场主体规模小、经营分散，相互缺乏合作与联合，市场竞争力弱；加入WTO后进一步扩大开放，农产品和农资面临国际市场的冲击等。这些都对农产品和农资流通提出了新的要求。从实践看，发展农产品和农资连锁经营，有利于实现生产与市场的有效对接，减少流通环节，提高流通效率；有利于促进规模经营，壮大市场主体，提高竞争力；有利于规范流通秩序，保证农产品和农资的质量。各地农业部门要充分认识发展农产品和农资连锁经营的重要意义，把引导、扶持农产品和农资连锁经营发展作为一项重要工作，列入议事日程，抓紧抓好。
二、从实际出发，积极引导和推动农产品和农资连锁经营
农产品实行连锁经营需要有一定的经济基础和客观条件。2002年全国人均国民生产总值已接近1000美元，其中大中城市和东部经济较发达地区的经济发展更快一些。这些地区的居民生活水平较高，工作和生活节奏快，对方便、快捷的超市食品需求不断扩大，客观上具备了实行农产品较大规模连锁经营的条件，应该大力发展。其他地区可以有选择地进行连锁经营的试点，以积累经验，培养人才，逐步推进。
各类农业生产资料，每年、每个生产季节都有大量而且相对稳定的需求，实行连锁经营一般不受地域和经济发展水平的限制，可以大力发展。
发展连锁经营是企业为提高市场竞争力和盈利能力而选择的一种营销组织形式，必须尊重客观经济规律，坚持以市场为取向，由企业自主决策和运作。在推进企业发展连锁经营中，要注意把握好几个条件：一是企业要有相当的经济实力。连锁经营依靠规模效益盈利，没有大量的资金投入，开设的连锁门店数量达不到一定规模，经营总额和效益很难上去。二是要有先进的管理模式、管理手段和过硬的管理队伍。连锁经营实行集中配送、分散销售，在人、财、物、信息管理等方面对企业都提出了很高的要求，必须要有全新的管理模式和现代化的管理手段，特别是要有一支懂经营、会管理的中高级管理人才队伍。三是要有一定知名度、信誉度的企业品牌。连锁经营在相当程度上是品牌经营，既靠品牌吸引消费者，打开市场，也靠品牌吸引供货商提供质优、价廉的商品，没有品牌，难以做大做强连锁经营。四是每一个连锁店的开设，在方位、地址的选择，目标市场和消费者群体的锁定方面，要慎重决策，充分考虑到原有商业网点布局及其经营特点、消费水平和购买习惯等因素，权衡利弊，充分论证，避免盲目投资。
农产品连锁经营要根据各种农产品生产与消费的特点，循序渐进，逐步扩大经营范围。一般说，经过工业加工的农产品最适宜连锁经营，如各种蔬果饮料、罐头食品、腌制食品、粮食制品、糖果制品等；经过分级、包装、保鲜处理的生鲜农产品，如水果、冷冻鱼肉、茄果类和根茎类蔬菜等也比较适宜连锁经营；叶菜、活家禽、活鱼等产品搞连锁经营的难度相对大一些，必须结合实际，合理规划和布局。
农资连锁经营要将农资销售与农业技术推广服务紧密地结合起来，通过有效的技术服务带动农资销售。农资连锁店经营人员应具备一定的农业技术知识，具有指导农户正确使用农资并传播先进适用技术的能力。在经营品种上要突出科技含量较高的名、特、优、新农资产品。
三、分类指导，促进农产品和农资连锁经营健康发展
农产品和农资连锁经营在我国还处于起步阶段，各地农业部门要会同有关部门，争取为发展农产品和农资连锁经营营造良好的政策氛围。在实际工作中，要注意引导和推动以下各类企业发展农产品和农资连锁经营。
农业技术服务部门所办企业。多年来，从上到下农业技术服务部门建设了一批从事农产品和农业生产资料商贸活动的企业，设立了不少经营网点。各地农业部门要引导和鼓励这些企业积极创新，转变营销方式，本着先易后难、从小到大、逐步推进的原则，积极探索和发展连锁经营。尤其是为广大农民服务的种子、农机具、农药、农膜、化肥、饲料等农资供应销售，要依靠基层农业技术服务体系，积极发展连锁经营，改变目前单店经营为主、商品质量无保障、售后服务不规范、市场开拓能力不强的状况，逐步建立起现代化的营销模式。
农业产业化龙头企业。产业化龙头企业一般经营规模较大，有一定经济实力，并且与生产基地和农民联系紧密，市场开拓能力强。实践证明，产业化龙头企业发展连锁经营具备较好的条件。要鼓励各类龙头企业发挥自身优势推行连锁经营。支持流通型龙头企业直接领办连锁超市或连锁商店，支持加工型企业配合连锁经营，搞好农产品和农资的集中配送。
乡镇企业。与农产品和农资流通、加工有关的乡镇企业要通过多种形式的合作与联合，积极参与农产品和农资连锁经营，既可以成为加盟店，也可以成为供货商或配送中心，条件好的企业还可以领办连锁企业。
农民专业合作组织。在当前农业结构调整过程中，各级农业部门要引导农民积极发展各种专业合作组织，使生产同类产品的农民组织起来，按照连锁经营的需要，发展规模化、专业化、标准化生产，提高产品质量，形成批量，统一向连锁经营企业直供直销农产品。
农产品批发市场。批发市场货源集中，品种齐全，具有持续供货能力，集中采购的成本低，发展连锁经营有优势。要积极引导各地的农业部定点批发市场拓展业务范围，参与农产品连锁经营。近期可大力发展农产品配送中心，为其他连锁经营企业搞好配送服务，或依托批发市场引进配送企业，培育农产品配送产业；有条件的批发市场可以直接投资建立连锁经营企业，依托批发市场从事农产品连锁经营。
各地农业部门还可以通过组织举办一些农产品产销洽谈活动，邀请连锁经营企业、配送中心和农产品生产基地的专业合作组织参加，协助他们加强业务沟通，密切产销联系，为农产品连锁经营的发展提供服务。
农产品和农资连锁经营在我国是一件新生事物。各地农业部门要注意调查研究，发现和总结典型经验，加强指导。
二〇〇三年三月十四日